La tassazione dei canoni di locazione dei fabbricati ai fini delle imposte dirette e il trattamento dei canoni di locazione non incassati

I redditi fondiari, cioè quelli ritraibili dal possesso (piena proprietà, usufrutto, diritto di abitazione etc) di immobili sono oggetto di tassazione su base catastale.
In pratica, per i fabbricati il reddito da dichiarare è rappresentato dalla rendita catastale, cioè dal reddito medio ordinario ritraibile da ciascuna unità immobiliare urbana. Tale reddito viene determinato mediante l’applicazione di apposite tariffe d’estimo per ciascuna categoria e classe.
Il Testo unico delle Imposte sui redditi prevede però un’eccezione ai criteri di tassazione ora illustrati e valevoli per le persone fisiche. In particolare, l’art. 37, comma 4-bis del TUIR prevede che qualora il canone di locazione, risultante dal contratto di locazione, ridotto forfetariamente del 15%, sia superiore al reddito medio ordinario (dato dall’applicazione delle tariffe d’estimo), il reddito da sottoporre a tassazione è costituito dal canone di locazione al netto della predetta riduzione. Per i fabbricati ubicati nelle città di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, di Murano e di Burano, la riduzione spetta nella maggior misura del 25%.

La tassazione dei redditi dei fabbricati in sintesi

Fabbricati non locati

Reddito tassabile:
reddito medio ordinario mediante l’applicazione di tariffe d’estimo
per i fabbricati a destinazione speciale: stima diretta


Fabbricati oggetto di locazione

Reddito tassabile:
Canone di locazione, al netto di una deduzione forfetaria del 15% (o del 25% per Venezia, Giudecca, Murano

I canoni di locazione non percepiti

Il problema che si pone frequentemente è il comportamento da assumere qualora l’inquilino sia moroso e non effettui il pagamento (oppure lo effettui in ritardo) in tutto o in parte dei canoni di locazione pattuiti.
La fattispecie è disciplinata dall’art. 26 del TUIR in base al quale il contribuente è comunque obbligato a dichiarare, almeno inizialmente, anche i canoni relativi alle mensilità non corrisposte.
La norma, quindi, non attribuisce alcuna rilevanza fiscale alla situazione di morosità, anche se effettiva del conduttore. Tuttavia, la disposizione citata prevede anche che dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore è possibile non dichiarare al Fisco i canoni di locazione pattuiti e non corrisposti. In pratica, se entro il termine di presentazione di presentazione della dichiarazione dei redditi si è concluso tale procedimento l’immobile concorrerà alla formazione del reddito complessivo esclusivamente in base alla rendita catastale rivalutata.

Il meccanismo di recupero dei canoni non incassati e già sottoposti a tassazione


È possibile, però, che in sede giudiziale venga riconosciuta la morosità dell’affittuario anche con riferimento alle mensilità precedenti e relative ai pregressi periodi d’imposta per i quali la dichiarazione dei redditi risulterebbe già presentata.
In questo caso, una volta avvenuta la convalida dello sfratto il problema è rappresentato dalla possibilità di recuperare le imposte già pagate sui canoni dichiarati anche se non percepiti.
Il legislatore ha riconosciuto, in questo caso, un credito d’imposta relativo all’IRPEF già pagata. In pratica il contribuente deve procedere al calcolo delle maggiori imposte assolte avendo incluso nel reddito complessivo anche canoni di locazione mai incassati. In sostanza, il contribuente deve procedere:

  • determinando nuovamente il reddito complessivo al netto dei canoni di locazione non incassati;
  • calcolare le imposte sul reddito rideterminato;
  • effettuare la differenza tra le imposte assolte effettivamente e quelle virtuali dovute in base al reddito ricalcolato.

La differenza così calcolata rappresenta il credito d’imposta che potrà essere fatto valere in sede di presentazione del Modello Unico ovvero del 730.
Tale possibilità sussiste solamente per gli immobili concessi in locazione a uso abitativo. Pertanto, se l’unità immobiliare è locata per un uso diverso, ad esempio quale ufficio, ovvero se si tratta di un negozio o di altro immobile commerciale, anche in presenza di uno sfratto esecutivo (con relativa convalida) il Fisco pretende di ottenere in ogni caso il pagamento delle imposte da parte del contribuente. In pratica secondo il Fisco il rapporto dovrà essere regolato esclusivamente tra proprietario e affittuario.

Autore: Nicola Forte per Centro Stud CGN