Legge di stabilità 2011: l’imponibilità ai fini IVA delle cessioni di fabbricati

Le cessioni di fabbricati abitativi effettuate dalle imprese costruttrici – Il regime Iva

La legge di stabilità del 2011, approvata in via definitiva dal Senato e che di fatto ha sostituito la precedente legge Finanziaria, ha introdotto una novità significativa ai fini dell’applicazione dell’Iva.


In particolare è stato esteso a cinque anni, rispetto ai quattro previsti dalla normativa previgente, il periodo entro il quale le cessioni di fabbricati ad uso abitativo (rileva la categoria catastale) effettuate dalle imprese costruttrici o che hanno effettuato interventi di ristrutturazione costituiscano operazioni imponibili ai fini dell’Iva. In pratica il legislatore ha prorogato di un anno il termine entro il quale le imprese possono cedere gli immobili costruiti o ristrutturati assoggettando l’operazione ad Iva.

L’ambito applicativo della novità: i fabbricati abitativi

L’intervento normativo ha una portata limitata in quanto la legge oggetto di approvazione è intervenuta esclusivamente sul testo dell’art. 10, primo comma, n. 8 – bis) del Decreto Iva. Tale disposizione fa riferimento esclusivamente ai fabbricati di tipo abitativo, quindi quelli classificati o classificabili nella categoria catastale A, ad esclusione degli immobili riconducibili nella categoria A/10 (uffici).

In pratica, con riferimento ai predetti fabbricati, allorquando le cessioni siano effettuate da determinate categorie di soggetti (imprese costruttrici o di ristrutturazione) occorre verificare se al momento della cessione siano o meno decorsi cinque anni dal termine dei lavori di costruzione (o ristrutturazione) e in caso di risposta negativa l’operazione risulterà imponibile ai fini Iva.

Sembrerebbe dunque irrilevante, ai fini dell’applicazione della novità, che sia già spirato il termine di quattro anni previsto anteriormente alla modifica. E’ essenziale, invece, che il nuovo termine di cinque anni non sia ancora decorso al momento dell’operazione. In questo caso l’impresa riuscirà ad evitare l’applicazione del regime di esenzione e quindi anche gli effetti negativi dovuti al pro rata generale di indetraibilità dell’Iva sulla propria attività.


La nozione di impresa costruttrice

Per ciò che attiene alle cessioni dei fabbricati abitativi il legislatore ha previsto, in generale, l’applicazione del regime di esenzione (art. 10, comma 1, n. 8 – bis) del D.P.R. n. 633/1972. L’unica eccezione riguarda le operazioni poste in essere dalle imprese costruttrici o che hanno effettuato interventi di ristrutturazione.

Diviene dunque essenziale, al fine di comprendere la portata dell’ultima modifica normativa, ricordare la nozione di impresa costruttrice. Infatti le medesime operazioni, ancorché effettuate entro cinque anni (nuovo termine) dalla fine dei lavori continuano ad essere in ogni caso esenti.

A tal proposito deve essere osservato come ai fini dell’imponibilità prevista dalla norma deve essere considerata quale impresa costruttrice non solo l’impresa che realizza il fabbricato con mezzi propri, anche se occasionalmente ed indipendentemente dal proprio oggetto sociale, ma anche quella che si avvale di imprese terze per l’esecuzione dei lavori. Ad esempio se un imprenditore conferisce un appalto per la realizzazione di un immobile tale soggetto deve essere considerato ai fini Iva quale costruttore anche se professionalmente non esercita tale attività.

Per quanto riguarda il profilo soggettivo deve essere poi ricordato come le cessioni in rassegna debbano essere ricondotte nel regime di imponibilità anche se effettuate da imprese di ristrutturazione, cioè dalle imprese che hanno realizzato, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di cui all’art. 31, primo comma, lett. c), d) ed e), della legge 5 agosto 1978, n. 457.

La novità e l’entrata in vigore

L’entrata in vigore della novità è prevista dal 1° gennaio del 2011. Conseguentemente il cedente (impresa costruttrice o di ristrutturazione) deve verificare, come già ricordato, se al momento della cessione, effettuata con decorrenza dall’inizio del nuovo anno, sia o meno spirato il nuovo termine di cinque anni rispetto alla fine dei lavori di costruzione o di ristrutturazione. Nel caso in cui non siano stati superati i cinque anni l’operazione risulterà certamente imponibile.

Tale soluzione dovrebbe sicuramente essere valida anche laddove al momento dell’entrata in vigore della legge di stabilità per il 2011 sia già decorso il termine di quattro anni previsto dalla normativa precedentemente in vigore.


Cessioni effettuate da imprese costruttrici o di ristrutturazione
Regime Iva
Cessioni di fabbricati abitativi effettuate entro il 31 dicembre del 2010 decorsi quattro anni dalla fine dei lavori o dall’intervento di ristrutturazione
  • Operazioni esenti
Cessioni di fabbricati abitativi effettuate dal 1° gennaio 2011 decorsi quattro anni dalla fine dei lavori o dall’intervento di ristrutturazione, ma non oltre cinque anni
  • Operazioni imponibili
Cessioni di fabbricati abitativi effettuate dal 1° gennaio 2011 decorsi cinque anni dalla fine dei lavori o dall’intervento di ristrutturazione
  • Operazioni esenti

Autore: Nicola Forte – Centro Studi CGN