Acquisto prima casa e Iva agevolata: casi particolari

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Per poter usufruire dell’aliquota Iva ridotta del 4% prevista dalla voce n.21 della Tabella A, parte II, del D.P.R. 633/1972 l’acquirente della prima casa deve dichiarare, nell’atto di acquisto dell’immobile, di essere in possesso dei requisiti soggettivi previsti dalla nota II-bis) all’art. 1 della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, pena la decadenza dell’agevolazione.
L’acquirente dovrà quindi dichiarare:

  • di essere residente nel Comune in cui è situato l’immobile o di voler stabilire la residenza entro 18 mesi dall’acquisto (art.1, tariffa I, nota II-bis, comma 1, lett.A, D.P.R. 131/1986);
  • di non essere titolare di diritti di proprietà usufrutto uso e abitazione di un’altra casa nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile anche in comunione con il coniuge (art.1, tariffa I, nota II-bis, comma 1, lett. B, D.P.R. 131/1986);
  • di non essere titolare su tutto il territorio italiano di diritti di proprietà usufrutto uso abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata usufruendo dell’agevolazione prima casa anche se acquistata dal coniuge in regime di comunione legale (art. 1, tariffa I, nota II-bis, comma 1, lett. C, D.P.R. 131/1986).

Analizziamo un paio di casi legati ai suddetti requisiti:


Primo caso: un contribuente ha acquistato un immobile con l’agevolazione prima casa in un Comune dove non ha ancora la residenza. L’immobile di nuova costruzione ha però registrato una serie d’infiltrazioni d’acqua così abbondanti che la casa è stata dichiarata inagibile e inabitabile con ordinanza dal Sindaco. Il problema non è stato risolto entro i 18 mesi dall’acquisto e l’acquirente non ha potuto quindi trasferire la residenza entro il tempo concesso dalla normativa. Ha così dunque perso il diritto ad usufruire dell’agevolazione fiscale?
Fortunatamente no, in quanto, secondo la R.M. 10/04/2008 n. 140/E, se il trasferimento della residenza è impedito da una causa di forza maggiore l’acquirente non perde il beneficio fiscale.
Ricordiamo che per il rispetto del termine dei 18 mesi il cambio di residenza si considera avvenuto nella stessa data in cui l’acquirente presenta la domanda di trasferimento della residenza presso l’Anagrafe comunale e non nel momento in cui il procedimento amministrativo giunge poi a conclusione, sempreché la domanda non venga però poi rigettata dal Comune così come precisato dalla Corte di Cassazione nella sentenza del 15 giugno 2010 n. 14399.

Secondo caso: due coniugi in comunione legale desiderano acquistare un immobile usufruendo dell’aliquota Iva ridotta. Uno dei due coniugi ha però già effettuato un acquisto agevolato prima del matrimonio seppur in altro Comune. Possono i coniugi in questione usufruire dell’agevolazione prima casa? Sì, possono usufruire dell’aliquota Iva ridotta ma nella sola misura del 50% vale a dire con riferimento alla sola quota del coniuge in possesso dei requisiti richiesti.

Autore: Davide Giampietri- Centro Studi CGN

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