Immobili “fantasma” gli effetti dell’accatastamento sulle dichiarazioni fiscali: il modello 730 ed il modello unico 2011

Mancano pochi giorni alla scadenza di fine aprile, quale termine ultimo per procedere alla regolarizzazione degli immobili c.d. fantasma, ed i contribuenti si devono interrogare su come dichiarare i predetti immobili nel modello 730, ovvero nel modello Unico 2011.

L’adempimento, cioè la regolarizzazione, interessa, tra l’altro,  anche gli immobili che risultano iscritti in catasto, ma che hanno subito variazioni di consistenza o di destinazione precedentemente non denunciate.


L’adempimento dovrà essere assolto tramite la procedura Docfa, quindi proponendo una determinata rendita che tenga conto delle caratteristiche del cespite.

Gli immobili “fantasma”

Il legislatore ha di fatto previsto due tipologie di immobili oggetto di regolarizzazione. La prima trova la sua origine nell’art. 19, comma 8 del D.L. n. 78/2010 (c.d. manovra d’estate) e riguarda gli immobili che insistono su particelle di terreno censite al catasto terreni, senza però essere iscritti al catasto fabbricati.

La seconda categoria di immobili è quella prevista dal successivo comma 9, sempre del citato art. 19, concernente le unità immobiliare già censite che però hanno  subito lavori di ristrutturazione, o opere in grado di determinare l’incremento della consistenza e delle rendita. Si tratta, ad esempio, di quei casi in cui i contribuenti hanno costruito una veranda su un terrazzo o la trasformazione di una soffitta in una mansarda che può essere abitata.


Un caso a parte riguarda, però, i fabbricati rurali che non devono essere oggetto di regolarizzazione in quanto anche se dotati di rendita, il loro reddito è già compreso in quello dominicale dei terreni sui quali insistono.

GLI IMMOBILI FANTASMA OGGETTO DI REGOLARIZZAZIONE
Art. 19, comma 8 del D.L. n. 78/2010
  • immobili che insistono su particelle di terreno censite al catasto terreni, senza però essere iscritti al catasto fabbricati.

 

Art. 19, comma 9 del D.L. n. 78/2010
  • unità immobiliare già censite che però abbiano subito lavori di ristrutturazione, o opere in grado di determinare l’incremento della consistenza e delle rendita

 

La procedura

L’elenco degli immobili completamente sconosciuti al catasto, che insistono su particelle di terreni e che sono stati individuati dal Fisco è stato pubblicati sulla Gazzetta Ufficiale. In particolare è stata effettuata una distinzione dei cespiti  per singolo Comune.  E’ possibile prendere visione del predetto elenco:

 

Il termine per effettuare la regolarizzazione è il 30 aprile del 2011 originariamente previsto al 31 dicembre del 2010 e poi differito dal decreto c.d. mille proroghe, cioè dal D.L. 29 dicembre 2010, n. 225, convertito nella legge 26 febbraio 2011, n. 10.


La regolarizzazione sana esclusivamente gli illeciti di tipo catastale, cioè l’omessa presentazione della denuncia di nuova costruzione o di variazioni catastale evitando l’irrogazione di sanzioni amministrative/pecuniarie. Inoltre essa ha effetti anche ai fini fiscali, ma non regolarizza gli illeciti di tipo urbanistico.  Pertanto dopo l’avvenuto accatastamento il contribuente dovrà anche regolarizzare la propria posizione fiscale con il pagamento dell’Irpef e del’Ici dovute.

Per regolarizzare, dal punto di vista catastale, l’immobile il contribuente dovrà rivolgersi ad un professionista tecnico (geometra, architetto, etc). che provvederà all’accatastamento del cespite con la procedura DOCFA entro la predetta scadenza del 30 aprile prossimo.

La procedura DOCFA e gli adempimenti fiscali

Una volta ottenuta la denuncia di un tecnico abilitato l’Agenzia iscriverà gli immobili in catasto con una rendita presunta (rendita proposta) sulla cui base dovranno essere assolti gli adempimenti fiscali.  Pertanto la rendita dovrà essere utilizzata:

  • per la compilazione del quadro fabbricati all’interno del modello 730/2011 o all’interno del modello Unico 2011;
  • per la determinazione dell’Ici eventualmente dovuta al comune in cui risulta ubicato l’immobile.

In sostanza la procedura è quella descritta dal Decreto del Ministero dell’economia e delle finanze del 19 aprile 1994.  In pratica l’Agenzia, una volta ricevuta la rendita proposta,  avrà a disposizione un anno per procedere alla rettifica della stessa. In questo caso, cioè nell’ipotesi di variazione, il contribuente risulterà destinatario di un apposito atto di rettifica che potrà essere impugnato davanti al giudice tributario entro 60 giorni.

Diversamente, qualora tale rendita sia ritenuta corretta, l’Agenzia non provvederà alla notifica di alcun atto.  Dall’eventuale richiesta di un certificato catastale si desumerà l’indicazione “rendita validata”  che vuol significare l’avvenuta accettazione della rendita proposta da parte del Fisco.

La mancata regolarizzazione

Una volta scaduto il termine del 30 aprile, cioè decorso il quale i contribuenti non potranno più beneficiare della relativa regolarizzazione, l’Agenzia del Territorio notificherà ai soggetti inadempienti una rendita presunta con le relative sanzioni.

L’operazione riguarderà un numero rilevante di immobili. Pertanto, anche al fine di semplificare la procedura, il c.d. decreto mille proroghe ha previsto che la notifica degli atti di attribuzione della rendita sarà effettuata mediante affissione all’albo pretorio dei comuni in cui sono ubicati gli immobili non regolarizzati.

L’avvenuta affissione nell’albo pretorio sarà segnalata tramite un comunicato che costituirà oggetto di pubblicazione:

–        sulla Gazzetta Ufficiale;

–        sul sito internet dell’Agenzia del Territorio;

–        presso gli uffici provinciali ed i comuni interessati.

Dalla pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale decorreranno  60 giorni di tempo per proporre l’eventuale ricorso, quindi per contestare la rendita presunta attribuita davanti alla Commissione tributaria provinciale competente.

In questo caso i tributi determinati con l’applicazione della predetta rendita presunta sono liquidati a titolo provvisorio essendo necessario addivenire alla determinazione della rendita definitiva dell’immobile in sede di accatastamento DOCFA.

Nicola Forte