La cedolare secca sugli affitti e le modalità operative per l’esercizio dell’opzione

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Esaminiamo in modo breve e schematico i punti salienti delle novità apportate dalla introduzione della cedolare secca sugli affitti e delle modalità operative per l’esercizio dell’opzione. L’articolo 3 del decreto legislativo n. 23 del 14.03.2011 istituisce un’imposta sostitutiva di quelle che sono attualmente dovute sulle locazioni. In particolare, la cedolare secca sostituisce le seguenti imposte:

  • irpef e le relative addizionali
  • imposta di registro
  • imposta di bollo
  • imposta di registro sulla risoluzione e proroga del contratto di locazione
  • imposta di bollo sulla risoluzione e proroga del contratto.

L’applicazione della cedolare secca è un regime facoltativo su opzione del contribuente e si applica in alternativa al regime di tassazione ordinario.


Soggetti interessati
Il soggetto che può esercitare l’opzione per l’applicazione della cedolare secca è il locatore, persona fisica (privato che non agisce nell’esercizio di impresa o professione), proprietario o titolare di diritto reale di godimento (uso, usufrutto, abitazione) di unità immobiliari abitative locate.

Aliquote
La cedolare secca si applica con un’aliquota del:

- 19% per i contratti di locazione a canone concordato relativi a immobili siti nei Comuni ad alta tensione abitativa individuati dall’articolo 1, D.L. 30.12.1988 n. 551.

- 21% per gli altri contratti di locazione a uso abitativo, quelli conclusi a prezzi di mercato, quelli per studenti e quelli a canone concordato in Comuni non ad alta tensione abitativa, nonché quelli non regolati dalla L. 9.12.1998, n 431.


Applicazione
La base imponibile dell’imposta sostitutiva è il 100% dell’intero canone e non l’85% come avviene ai fini Irpef e si applica con effetto retroattivo per l’intero anno 2011 sull’intero reddito del periodo.

Con il provvedimento n. 55394 del 7 aprile 2011, l’Agenzia delle Entrate ha indicato le modalità di esercizio dell’opzione per la cedolare secca e le modalità operative di versamento dell’imposta.

Il provvedimento chiarisce che per i nuovi contratti di locazione, l’opzione per la cedolare secca può essere effettuata in sede di registrazione del contratto di locazione.

In applicazione all’articolo 3 comma 2 dello Statuto del contribuente di cui alla legge 212 del 2000, al fine di dare più tempo agli interessati di conoscere la nuova normativa, l’Agenzia delle Entrate con un comunicato stampa ha fissato al 6 giugno 2011 il termine per la registrazione dei contratti i cui termini di registrazione scadono dal 7 aprile 2011 e scegliere se avvalersi della cedolare secca.

Modalità operative per l’esercizio dell’opzione
L’opzione per la cedolare secca può essere fatta utilizzando il modello SIRIAmodello di denuncia per la registrazione telematica del contratto di locazione di beni immobili ad uso abitativo e relative pertinenze e per l’esercizio dell’opzione per la cedolare secca”.

Il modello SIRIA è un modello di registrazione semplificato che risulta utilizzabile solo se il contratto di locazione disciplina il rapporto di locazione (non comprendendo ulteriori pattuizioni) e presenta le seguenti specifiche caratteristiche:

  • numero di locatori non superiore a 3
  • numero di conduttori non superiore a 3
  • tutti i locatori esercitano l’opzione per la cedolare secca
  • una sola unità abitativa e numero di pertinenze non superiore a 3
  • immobili censiti con attribuzione di rendita

Il modello SIRIA è reperibile sul sito internet dell’Agenzia delle Entrate a questo indirizzo:

>> Clicca qui

Il modello SIRIA deve essere presentato esclusivamente in via telematica all’Agenzia delle Entrate direttamente dai contribuenti abilitati ai servizi telematici o tramite i soggetti incaricati di cui all’articolo 3, comma 3 del DPR 332 del 22 luglio 1998.

Per la registrazione degli atti, esclusi quelli degli organi giurisdizionali, e per la comunicazione degli adempimenti successivi dei contratti di locazione, è stato approvato il nuovo modello 69 disponibile nel sito dell’Agenzia delle Entrate a questo indirizzo:

>> Clicca qui

Il nuovo modello 69 deve essere presentato in modalità cartacea, in duplice copia, agli uffici dell’Agenzia delle Entrate.

Come effettuare l’opzione

L’esercizio dell’opzione può effettuarsi a seconda dei casi in diversi modi:

Contratti da registrare: tutti i contratti stipulati dall’8 marzo 2011 il cui termine di registrazione scada dal 7 aprile in poi possono essere opzionati in sede di registrazione del contratto stesso utilizzando i modelli approvati dall’Agenzia delle Entrate.

Contratti da prorogare: l’opzione può anche essere esercitata in sede di proroga del contratto di locazione, presentando entro il termine per il versamento dell’imposta di registro dovuta sulla proroga (30 giorni) il nuovo modello 69.

Contratti in corso: per i contratti di locazione in corso nel 2011 o quelli già registrati alla data del 7 aprile 2011, il locatore può esercitare l’opzione in sede di dichiarazione dei redditi del 2011 (da presentare nel 2012). Il locatore in nessun caso può ottenere il rimborso dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo già versate.

Contratti non soggetti a registrazione: per i contratti non soggetti a registrazione il locatore può applicare la cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta nel quale è prodotto il reddito o altrimenti può esercitare l’opzione in sede di registrazione in caso d’uso o di registrazione volontaria del contratto.

Durata dell’opzione

L’esercizio dell’opzione vincola il locatore all’applicazione del regime della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto o della proroga. Nel caso in cui l’esercizio dell’opzione è esercitato nelle annualità successive alla prima, il vincolo permane per il residuo periodo di durata del contratto. E’ prevista la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata e comporta il versamento dell’imposta di registro dovuta.

Autore: Antonino Salvaggio – Centro Studi CGN

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