Modalità di versamento della cedolare secca e valutazione dei pro e contro

In questo articolo esaminiamo le modalità ed i termini di versamento della cedolare secca per l’anno 2011 e per gli anni a partire dal 2012.

Passiamo inoltre in rassegna i pro e contro per una decisione ponderata sulla convenienza della cedolare secca rispetto all’imposta marginale.


Modalità di versamento per il 2011

Per i contratti in corso nel 2011 la misura dell’acconto da versare è l’85% della cedolare dovuta per l’anno 2011.

Il versamento dell’acconto per i contratti in corso nel 2011 deve essere effettuato con le seguenti modalità:

  • in un’unica soluzione entro il 30 novembre 2011 se l’importo è inferiore a 257,52 euro;
  • in due rate se l’importo dovuto è pari o superiore a 257,52 euro (la prima rata, nella misura del 40% va versata entro il 16 giugno 2011 o in alternativa entro il 18 luglio 2011 applicando la maggiorazione dello 0,40% a titolo di interesse; la seconda rata, nella misura del 60% va versata entro il 30 novembre 2011)

Il versamento dell’acconto per i contratti in corso alla data del 31 maggio 2011 e per i contratti scaduti o oggetto di risoluzione volontaria prima della predetta data, deve essere effettuato in due rate.


Per i contratti con decorrenza successiva al 31 maggio 2011 il versamento dell’acconto deve essere effettuato in un unica rata entro il 30 novembre 2011.

Il versamento dell’acconto non è dovuto invece per i contratti con decorrenza dal 1° novembre 2011.

Occorre tener conto che per gli importi fino a 51,65 euro l’acconto non è dovuto e l’imposta si verserà a saldo. Il versamento della prima rata dell’acconto può essere effettuato anche ratealmente calcolando gli interessi secondo le disposizioni previste per la rateazione dell’Irpef.

Modalità di versamento a partire dal 2012

Il versamento dell’acconto per il 2012 è pari al 95% dell’imposta dovuta per l’anno precedente, versato con la seguente modalità:

  • in un’unica soluzione entro il 30 novembre di ciascun anno se l’importo è inferiore a 257,52 euro
  • in due rate se l’importo dovuto è pari o superiore a 257,52 euro (la prima, nella misura del 40% va versata entro il 16 giugno di ogni anno o in alternativa entro il 16 luglio di ogni anno applicando la maggiorazione dello 0,40% a titolo di interesse; la seconda rata, nella misura del 60% va versata entro il 30 novembre).

Il versamento della cedolare secca (sia in acconto che a saldo) va sempre effettuato con il modello F24, anche per quei contribuenti che si avvalgono dell’assistenza fiscale e presentano la dichiarazione dei redditi al sostituto d’imposta, ad un CAF o ad un professionista abilitato.


Vantaggi e svantaggi della cedolare secca e Convenienza economica

Analizziamo in maniera sintetica i pro e i contro dell’applicazione della cedolare secca.

Pro:

  • il vantaggio principale sta nell’applicazione di un’aliquota fissa (21% per i contratti a canone di mercato e 19% per i contratti a canone concordato), verificando che sia inferiore rispetto all’aliquota marginale;
  • chi paga la cedolare secca non dovrà più versare l’imposta di registro, l’imposta di bollo, le addizionali comunali e regionali;
  • l’inquilino godrà della sospensione per un periodo corrisponde alla durata dell’opzione, della possibilità da parte del conduttore di aggiornare il canone a qualsiasi titolo, ancorché prevista dal contratto, inclusa la variazione Istat.

Contro:

  • il proprietario che adotta l’applicazione della cedolare secca rinuncia all’adeguamento dell’Istat sui canoni di locazione;
  • non è conveniente per quei contribuenti che adottano il regime di canone di locazione concordato dato che questi pagano l’imposta solo sul  60% del canone e non sul 100% come avviene per la cedolare secca.

La scelta del regime sostitutivo va fatta solo dopo aver verificato la situazione personalizzata del soggetto/contribuente ed averne valutato la convenienza economica.

Il regime sostitutivo è vantaggioso per chi ha un reddito imponibile medio o alto. Nei contratti a canone libero il vantaggio scatta oltre i 15.000 euro di reddito, mentre per i contratti a canone concordato la convenienza scatta oltre i 28.000 euro di reddito, dato che a tale livello scattano le aliquote marginali Irpef del 27% e del 38%.

La scelta della cedolare secca  va fatta però tenendo conto anche dell’impatto che hanno le detrazioni sul reddito del contribuente. Per esempio un lavoratore dipendente che abbia detrazioni 36% e 55% potrebbe trovarsi nella condizione di non avere vantaggio di  tutto il credito d’imposta scaturito e quindi l’applicazione della cedolare potrebbe non risultare conveniente.

In conclusione, abbiamo verificato che la cedolare secca  sugli affitti conviene a chi ha un reddito complessivo nell’anno superiore a 15.000 euro per i contratti liberi o 28.000 euro in presenza di contratti a canone concordato.

La scelta andrà attentamente valutata anche tenendo conto della situazione specifica del contribuente, poiché la presenza di deduzioni o detrazioni Irpef potrebbero far variare la previsione.

Autore: Antonino Salvaggio – Centro Studi CGN
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