Il calcolo della convenienza e la rideterminazione degli acconti in caso di opzione per la cedolare secca

Con l’art.3 del D.Lgs. 23/2011, come orami ben sappiamo, è stata istituita un’imposta sostitutiva sulle locazioni, denominata “cedolare secca”, che ha apportato consistenti novità. La cedolare secca è una “flat tax” che può essere opzionata in sostituzione delle seguenti imposte:

  • IRPEF e le relative addizionali regionale e comunale
  • imposte di registro e di bollo dovute sul contratto
  • imposta di registro e di bollo dovute su annualità successive o su risoluzioni

L’opzione, che può essere effettuata anche per le locazioni in corso al 1 gennaio 2011, è usufruibile dai proprietari o dai titolari di diritti reali di godimento (uso, usufrutto o abitazione) di unità immobiliari locate ad uso abitativo; non è ammessa, invece,  se la persona fisica proprietaria o titolare di altro diritto reale sull’immobile agisce nell’esercizio di un’attività d’impresa, arte o professione.
Il contratto di locazione deve avere quindi per oggetto immobili ad uso abitativo e loro pertinenze, se locate congiuntamente all’abitazione.
L’aliquota della cedolare secca è formulata secondo la tipologia del contratto e viene calcolata sull’intero canone di locazione annuo stabilito dalle parti, senza l’abbattimento del 15% o del 25% come avviene per l’IRPEF e relative addizionali, nella misura del 21% per il contratti a canone libero, e del 19% per i contratti a canone concordato, relativi ad immobili ubicati nei Comuni ad alta densità individuati dal Cipe e per quelli non regolati dalla Legge 431/98.
Le modalità di esercizio dell’opzione e di versamento dell’imposta sono stati esplicati dall’Agenzia delle Entrate lo scorso 7 aprile con il Provvedimento n. 55394, cui si rimanda.


L’opzione è vincolante per il locatore per tutta la durata del contratto o della proroga. La revoca dell’opzione può essere esercitata in ogni annualità successiva a quella in cui è stata esercitata e comporta il versamento dell’imposta di registro dovuta.
In caso di compresenza di due o più locatori, l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascuno di loro, pena il versamento dell’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione di loto imputazione, ridotta al minimo versabile se inferiore, e delle imposte di bollo.

a) Conviene sempre optare per la cedolare secca?

Analizziamo come si dovrà operare per effettuare i dovuti calcoli di convenienza.

È di primaria importanza ricordare che al soggetto che non possiede altri redditi imponibili IRPEF e che esercita tale opzione viene preclusa la possibilità di usufruire di deduzioni/detrazioni d’imposta; ovvero il contribuente che percepisce altri redditi imponibili IRPEF potrebbe dover usufruire in misura inferiore di deduzioni/detrazioni d’imposta.


Infatti, una volta riconosciuti i vantaggi che l’opzione comporta (aliquota inferiore a quella marginale IRPEF, eliminazione delle addizionali regionale e comunale, dell’imposta di bollo e di quella di registro), occorre analizzare quali sono, invece, i possibili vantaggi ai quali rinuncia il contribuente se dovesse optare per la tassazione ordinaria:

–         non è più possibile l’abbattimento IRPEF del canone di locazione del 15% o del 25%

–         in caso di eventuale incapienza, non è ammessa la possibilità di usufruire detrazioni e/o deduzioni

–         la rinuncia all’adeguamento ISTAT del canone comporta un minor reddito annuo derivante da locazioni

–         per i contratti già in essere, le imposte di bollo e di registro eventualmente già corrisposte non sono rimborsate

Il calcolo di convenienza, quindi, è di fondamentale importanza.

 

 

1.Poniamo l’esempio di un contribuente in possesso di soli redditi di locazione per Euro 26.000 con moglie e un figlio a carico, con Euro 1.000 di oneri deducibili dal reddito, Euro 1.200 di spese mediche ed Euro 1.300 per detrazioni 36%. Il soggetto ipotizza una variazione ISTAT del 2% con un adeguamento, da contratto, pari al 75%. Consideriamo anche un’addizionale regionale dello 0,90% e una comunale dello 0,20%.

RIEPILOGO REDDITI Ordinario Ced. secca
Canoni di locazione abitative 22.100
Reddito complessivo 22.100
Oneri deducibili dal reddito 1.000 1.000
REDDITO IMPONIBILE 21.100
IRPEF lorda 5.097
Detrazioni familiari 1.312 1.600
Altre detrazioni d’imposta 768 768
IRPEF NETTA 3.017
Addizionale regionale 190
Addizionale comunale 42
TOTALE ADDIZIONALI 232
Cedolare secca su canoni di locazione 5.460
Imp. di registro su loc. abitative (50% a carico del locat.) 260
Imp. di bollo su locazioni abitative 15
Minore canone al netto dell’imposta per mancato adeg. ISTAT 297
TOTALE IMPOSTE 3.524 5.757
Differenza 2.233

 

Il contribuente di cui all’esempio, con l’applicazione della cedolare secca avrà un maggior esborso di Euro 2.233, non potendo usufruire delle deduzioni/detrazioni IRPEF, e quindi l’applicazione del regime sostitutivo NON sarà conveniente.

 

2.Poniamo ora l’esempio che lo stesso contribuente sia in possesso anche di un reddito di lavoro dipendente a tempo determinato (260 gg.).

Ecco che la situazione cambia nel seguente modo:

 

RIEPILOGO REDDITI Ordinario Ced. secca
Canoni di locazione abitative 22.100
Reddito da lavoro dipendente 15.000 15.000
Reddito complessivo 37.100 15.000
Oneri deducibili dal reddito 1.000 1.000
REDDITO IMPONIBILE 36.100 14.000
IRPEF lorda 10.038 3.220
Detrazioni familiari 1.186 1.379
Detrazioni per lavoro 450 1.004
Altre detrazioni d’imposta 768 768
IRPEF NETTA 7.634 69
CALCOLO ADDIZIONALI REGIONALE E COMUNALE
Addizionale regionale 325 126
Addizionale comunale 72 28
TOTALE ADDIZIONALI 397 154
Cedolare secca su canoni di locazione 5.460
Imp. di registro su loc. abitative (50% a carico del locat.) 260
Imp. di bollo su locazioni abitative 15
Minore canone al netto dell’imposta per mancato adeg. ISTAT 260
TOTALE IMPOSTE 8.306 5.943
Differenza 2.363

 

Il contribuente avrà tutta la convenienza all’applicazione dell’imposta sostitutiva, in quanto avrebbe un minore esborso per Euro 2.363.

E la convenienza aumenta, con l’aumentare del reddito imponibile, ma diminuisce col il diminuire dello stesso.

3. Poniamo l’esempio di un contribuente in possesso di redditi da pensione per Euro 9.000 e di redditi di locazione a canone concordato per Euro 6.000 con moglie  a carico, con Euro 50 di oneri deducibili dal reddito, Euro 1.200 di spese mediche ed Euro 1.300 per detrazioni 36%. Il soggetto ipotizza una variazione ISTAT del 2% con un adeguamento, da contratto, pari al 75%. Consideriamo anche un’addizionale regionale dello 0,90% e una comunale dello 0,20%.

 

RIEPILOGO REDDITI Ordinario Ced. secca
Canoni di locazione abitative 5.100
Reddito da pensione 9.000 9.000
Reddito complessivo 14.100 9.000
Oneri deducibili dal reddito 50 50
REDDITO IMPONIBILE 14.050 8.950
IRPEF lorda 3.232 2.059
Detrazioni familiari 697 734
Detrazioni per lavoro 1.315 1.634
Altre detrazioni d’imposta 696 696
IRPEF NETTA 524
CALCOLO ADDIZIONALI REGIONALE E COMUNALE
Addizionale regionale 126 81
Addizionale comunale 28 18
TOTALE ADDIZIONALI 154 99
Cedolare secca su canoni di locazione 1.140
Imp. di registro su loc. abitative (50% a carico del locat.) 42
Imp. di bollo su locazioni abitative 15
Minore canone al netto dell’imposta per mancato adeg. ISTAT 77
TOTALE IMPOSTE 735 1.316
Differenza 581

 

Anche in questo caso, al contribuente non conviene optare per l’imposta sostitutiva in quanto sosterrebbe un maggior esborso per Euro 581.

 

b)     Una volta effettuato il calcolo di convenienza, il contribuente si trova a “fare i conti” con il calcolo degli acconti dovuti sia per la minor IRPEF a saldo, sia per la cedolare stessa.

ACCONTI IRPEF 2011 in presenza di redditi assoggettati a Cedolare secca

In presenza di altri redditi imponibili IRPEF, una volta verificata la convenienza all’applicazione della cedola secca, per il calcolo degli acconti il contribuente dovrà rideterminare l’importo del reddito, ricalcolare l’imposta lorda e le detrazioni, rideterminare l’imposta netta dalla quale andranno sottratte le ritenute subite. Sulla differenza ottenuta andranno calcolati gli acconti IRPEF per l’anno d’imposta.

 

ACCONTI CEDOLARE SECCA 2011

Sono calcolati sull’importo del canone di locazione considerato al 100% L’importo del versamento della cedolare secca è pari al

19% per i contratti concordati, nei Comuni ad alta tensione abitativa

21% per gli altri contratti

del totale canone annuo di locazione stabilito dalle parti e risultante dal contratto (senza applicare alcuna riduzione), e comunque non inferiore alla rendita catastale dell’immobile.

Sull’importo così calcolato, dovranno essere determinati gli acconti relativi alla cedolare secca secondo la tabella sottostante

DISCIPLINA TRANSITORIA PER GLI ACCONTI 2011

–         Contratti in corso nel  2011 o scaduti/risolti entro il 31 maggio 2011:

l’acconto è pari all’85% dell’imposta dovuta e deve essere versato con modello F24:

– in unica soluzione entro il 30 novembre se inferiore ad euro 257,52

– in due rate se superiore ad euro 257,52 di cui

  • il 40% entro il 16 giugno (ovvero entro il 18  luglio con la maggiorazione dello 0,40%)
  • il 60% entro il 30 novembre

Non è dovuto acconto se l’importo  su cui calcolarlo è inferiore ad euro 51,65 (versamento tutto a saldo).

–         Contratti con decorrenza 1 giugno 2011:

l’acconto è pari all’85% dell’imposta dovuta e deve essere versato con modello F24 in un’unica soluzione entro il 30 novembre 2011.

Non è dovuto acconto se l’importo  su cui calcolarlo è inferiore ad euro 51,65 (versamento tutto a saldo).

–         Contratti con decorrenza 1 novembre 2011:

non è dovuto l’acconto.

La scelta del contribuente non è affatto semplice: l’imponibile da assoggettare ad IRPEF e quello da assoggettare a “cedolare secca” deve essere quello storico o quello presunto?

Sottraendo dal totale dei redditi l’importo del canone di locazione da assoggettare a cedolare secca, infatti, l’acconto IRPEF non è più calcolato secondo il metodo storico, ma secondo quello previsionale.

Pertanto, se nel corso dell’anno 2011 dovessero essere attribuiti al contribuente redditi diversi non previsti o se dovessero venir meno alcune detrazioni/deduzioni, l’acconto risulterebbe calcolato in modo inferiore e quindi diverrebbe sanzionabile. E la sanzione prevista per l’omesso o insufficiente versamento dell’acconto d’imposta è il 30% dell’imposta dovuta, salvo optare per il ravvedimento operoso, versando la differenza, gli interessi del1,5% e la sanzione ridotta del 3,75%.

La procedura più sicura, ma sicuramente la più onerosa per il contribuente,  rimane forse quella di versare gli acconti IRPEF secondo il tradizionale metodo storico, sottraendo dal reddito imponibile solamente l’importo del canone di locazione assoggettato a cedolare; una volta applicata l’aliquota del 19% o del 21% non resta altro che corrispondere l’acconto dovuto secondo la tabella sopra descritta. In questo modo l’acconto pagato in più potrà essere compensato o rimborsato  nelle dichiarazioni Unico o 730 dell’anno successivo.