Rivalutazione terreni: casi in cui non conviene

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È ammessa, per i contribuenti, la possibilità di rideterminare il valore dei terreni edificabili attraverso il pagamento di un’imposta sostitutiva, in base al disposto dell’art. 7, comma 1, lett. t) del D.L. 13 maggio 2011, n. 70 (cosiddetto decreto sviluppo). Il successivo comma 2, lettere da ee) a gg) ammette la rideterminazione del valore del terreno edificabile e con destinazione agricola agli effetti della determinazione della plusvalenza di cui all’art. 67, comma 1, lettere a) e b) del TUIR. In particolare, la novella in esame, consente di assumere, in luogo del costo di acquisto e del valore dei terreni edificabili e di quelli agricoli, posseduti alla data del 1° luglio 2011, il valore loro attribuito attraverso:

  • una perizia giurata di stima purché redatta entro il 30 giugno 2012;
  • il pagamento di un’imposta sostitutiva del 4 per cento calcolata sull’intero valore rivalutato.

Casi in cui la rivalutazione non spiega efficacia


Ai fini reddituali, al fine di scongiurare di ricadere in talune casistiche in cui l’operazione di rivalutazione del terreno non sortisce alcun effetto pratico, è necessario verificare le procedure e lo scopo per cui si vuole porre in essere una operazione in tal senso.

Secondo il tenore letterale delle norme che, in merito, dal 2001, si sono succedute, e sulla base delle precisazioni dell’Amministrazione finanziaria con i diversi documenti di prassi, possono esservi almeno due motivi per cui la rivalutazione non produce gli effetti propri della norma:

  • vizi nella procedura;
  • realizzo di fattispecie imponibili che non rientrano nella categoria dei redditi diversi.

Per quanto riguarda la prima delle due ipotesi innanzi descritte, l’Agenzia delle Entrate ha oramai ribadito che il perfezionamento della procedura si ottiene con il giuramento della perizia e il versamento della imposta sostitutiva o della prima rata. Eventuali omessi pagamenti riguardanti rate successive alla prima non determinano l’inefficacia dell’intera operazione. Anzi, secondo l’Amministrazione finanziaria, per esse:

  • è possibile avvalersi del ravvedimento operoso;
  • è prevista l’iscrizione a ruolo delle somme non versate, nei casi non rientranti nel punto precedente.

Al riguardo, le indicazioni della circolare n. 35/E del 4 agosto 2004, hanno precisato che l’opzione per la rideterminazione dei valori e la conseguente obbligazione tributaria si considerano perfezionate con il versamento dell’intero importo dell’imposta sostitutiva ovvero, in caso di pagamento rateale, con il versamento della prima rata. Ne deriva che, ai fini della determinazione delle plusvalenze di cui all’art. 67 del TUIR, il contribuente può avvalersi immediatamente del nuovo valore di acquisto.


La stessa circolare n. 35/E del 2004 prevede, inoltre, che se il versamento è eseguito oltre il termine previsto dalla norma per il pagamento dell’intera imposta sostitutiva o della prima rata, non è consentito l’utilizzo del valore rideterminato ai fini del calcolo della plusvalenza realizzata. Tuttavia, secondo l’Agenzia delle Entrate, in tale ipotesi, il contribuente può richiedere il rimborso dell’imposta sostitutiva versata.

Qualora, invece, il contribuente abbia effettuato il versamento della prima rata nei termini di legge e abbia omesso di effettuare i successivi versamenti, questi ultimi sono iscritti a ruolo ai sensi degli artt. 10 e segg. del D.P.R. 29 settembre 1973, n. 602.

Per quanto attiene, invece, il realizzo di fattispecie imponibili che non rientrano nella categoria dei redditi diversi, con particolare riferimento alle aree, è possibile ipotizzare che la rivalutazione non esplica i propri effetti per determinare un maggior valore di un bene nel caso in cui un contribuente intenda inserire lo stesso in regime di impresa.

In merito, infatti, l’Amministrazione Finanziaria, con la risoluzione n. 333/E del 1 agosto 2008 aveva risposto a un contribuente che, con due distinti atti di compravendita stipulati nel 1993 e nel 1997, aveva acquistato un terreno agricolo costituito da più lotti. Poiché nell’anno 2000, il piano regolatore del Comune in cui è sito il terreno aveva inserito una parte dei predetti lotti all’interno della zona industriale e artigianale di espansione, l’istante, nella prospettiva di alienare il terreno, divenuto edificabile, aveva rideterminato il valore dello stesso avvalendosi della disciplina contenuta nell’art. 7 della legge 28 dicembre 2001, n. 448. Pertanto, aveva predisposto la perizia giurata di stima ed effettuato il pagamento della relativa imposta sostitutiva. Ciò posto, l’istante aveva chiesto se poteva conferire nella sua impresa individuale il suddetto terreno al valore rideterminato a norma del citato art. 7 della legge n. 448/2001.

Secondo l’Agenzia delle Entrate, ai fini della determinazione delle plusvalenze e minusvalenze di cui all’art. 67, lett. a) e b), del testo unico delle imposte sui redditi (TUIR), l’art. 7 della legge 28 dicembre 2001, n. 448 consente di assumere, in luogo del costo di acquisto o del valore dei terreni edificabili e di quelli agricoli posseduti alla data del 1° gennaio 2002 (ora 1° luglio 2011), il valore ad essi attribuito a tale data mediante una perizia giurata di stima, previo pagamento di un’imposta sostitutiva del 4 per cento. Tale valore rileva ai fini della determinazione dei redditi diversi. In altri termini, è necessario che i redditi rideterminati ai sensi della legge n. 448/2001, non siano conseguiti nell’esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice. L’Amministrazione finanziaria, infatti, nella circolare del 1° febbraio 2002, n. 15/E, ha precisato che, qualora i terreni siano posseduti da imprese commerciali, la relativa cessione non genera una plusvalenza tassabile ai sensi dell’art. 67 del TUIR, trattandosi di un componente del reddito d’impresa assoggettabile a tassazione secondo le regole proprie.

Ne deriva che il valore così rideterminato non rileva ai fini della determinazione del reddito d’impresa, perché la norma prevede che esso debba essere utilizzato esclusivamente agli effetti della determinazione delle plusvalenze e minusvalenze di cui all’art. 67, comma 1, lett. a) e b), del TUIR.


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