Rivalutazione dei terreni: ennesima riapertura dei termini

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Si riparte con la rivalutazione dei terreni. Il decreto legge sullo sviluppo ha infatti riaperto i termini per l’affrancamento dei maggiori valori di terreni e quote societarie. Espressamente ammessa la possibilità di compensare l’imposta sostitutiva versata con la precedente rivalutazione. Oggetto della rivalutazione sono i terreni e quote societarie (relative a partecipazioni in società non quotate) possedute alla data del 1° luglio 2011.

Il “Decreto Sviluppo” propone (per l’ennesima volta) la rivalutazione dei terreni edificabili nonché a destinazione agricola posseduti, per attività al di fuori del regime d’impresa, alla data del 1° luglio 2011 da:


  • persone fisiche residenti,
  • società semplici,
  • associazioni professionali ed enti non commerciali residenti.

La disposizione agevola le aree che, in base agli strumenti urbanistici:

  • sono suscettibili di qualunque tipo di utilizzazione edificatoria (residenziale, commerciale, industriale o artigianale), ancorché destinate ad attività agricola;
  • sono classificate come agricole.

Al riguardo è interessante sottolineare che:

  • nel caso in cui per una stessa particella catastale uno strumento urbanistico (es. Piano regolatore generale) preveda destinazioni diverse (es. una parte edificabile, la restante parte agricola), è possibile rideterminare il costo o valore di acquisto soltanto della porzione del terreno interessato all’operazione di rivalutazione, senza necessariamente procedere al frazionamento della particella stessa;
  • la rivalutazione del costo o valore di acquisto può avvenire anche solo in relazione ad alcuni terreni posseduti, per i quali se ne ravvisi la convenienza, in quanto, per esempio, si intende procedere alla relativa cessione nel breve periodo;
  • la perizia deve precedere il momento della vendita, fermo restando il termine del 30 giugno 2012 per il pagamento dell’imposta.

La rivalutazione ha lo scopo di aumentare il valore fiscalmente riconosciuto del terreno allo scopo di ridurre l’eventuale plusvalenza ai fini Irpef in caso di cessione e conseguire così risparmi fiscali.

Per rideterminare il costo del terreno occorre redigere, entro il 30 giugno 2012, una perizia di stima che deve riportare il valore dello stesso terreno alla data del 1° luglio 2011. La perizia giurata di stima deve essere redatta da soggetti iscritti all’albo degli ingegneri, degli architetti, dei geometri, dei dottori agronomi, degli agrotecnici, dei periti agrari e dei periti industriali edili e da ultimo, i periti iscritti alla CCIAA.


La perizia deve essere:

  • asseverata dal professionista,
  • conservata dal contribuente ed
  • esibita in caso di richiesta da parte dell’Amministrazione finanziaria.

Condizione per il riconoscimento del nuovo costo d’acquisto è il versamento di un’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi.

L’imposta sostitutiva dovuta per la rivalutazione dei terreni è pari al 4% dell’intero valore risultante dalla perizia di stima (non sull’incremento di valore). Il versamento va effettuato:

  • entro il 30 giugno 2012,
  • con mod. F24,
  • codice tributo 8056,
  • anno di riferimento “2011”.

L’imposta sostitutiva può anche essere rateizzata fino a un massimo di 3 rate annue costanti secondo le seguenti scadenze:

  • 1^ rata entro il 30.06.2012;
  • 2^ rata entro il 30.06.2013 + interessi del 3% calcolati dal 30.06.2012;
  • 3^ rata entro il 30.06.2014 + interessi del 3% calcolati dal 30.06.2012.

Espressamente ammessa l’ipotesi, assai discussa in passato, di rivalutare i terreni de quo posseduti al 1° luglio 2011, ancorché siano già stati oggetto di una precedente rivalutazione. In tal caso è necessario:

  • far redigere e giurare una nuova perizia di stima entro il 30.06.2012;
  • versare l’imposta sostitutiva con riferimento al nuovo valore.

Ricorrendo le condizioni, è possibile per il contribuente scegliere fra due alternative:

  • utilizzare in compensazione l’imposta sostitutiva già versata in occasione delle precedenti rivalutazioni. Il contribuente è quindi tenuto a versare soltanto la differenza tra l’imposta dovuta in base al nuovo valore rivalutato e l’imposta sostitutiva già versata per la precedente rivalutazione dello stesso bene.
  •  richiedere il rimborso dell’imposta sostitutiva già versata in base alle precedenti rivalutazioni qualora il contribuente non si avvalga della compensazione. La richiesta di rimborso va effettuata entro i 48 mesi che decorrono dalla data di versamento dell’intera imposta o della prima rata relativa all’ultima rivalutazione effettuata. Si precisa che l’importo chiesto a rimborso non può eccedere quanto dovuto a titolo di imposta sostitutiva per la nuova rivalutazione.

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