Compravendite e annunci immobiliari: dal 1° gennaio Attestato di Certificazione Energetica in evidenza

Dal 1° gennaio 2012 nel settore immobiliare diviene imprescindibile l’Attestato di Certificazione Energetica (ACE) che deve comparire negli atti di compravendita e il cui indice deve essere riportato negli annunci commerciali di vendita.

L’art. 13, comma 1, lett. a) del DLgs. n. 28/2011 (Attuazione della direttiva 2009/28/CE sulla promozione dell’uso dell’energia da fonti rinnovabili, recante modifica e successiva abrogazione delle direttive 2001/77/CE e 2003/30/CE. (11G0067) (GU n.71 del 28-3-2011 – Suppl. Ordinario n. 81), ha inteso inserire due importati novità in tema di certificazione energetica degli edifici, individuando all’Art. 1, comma 2, lett. c del DLgs n. 192/2005 i “criteri  generali per la certificazione energetica degli edifici e per il trasferimento delle relative informazioni in sede di compravendita e locazione”.
Due le novità.


L’art. 13, comma 1, lett. c) del DLgs. n. 28/2011 introduce i nuovi commi 2-ter e 2-quater nell’art. 6 del DLgs. n. 192/2005 (portante attuazione a livello statale della Direttiva 2002/91/CE, sul rendimento energetico nell’edilizia):
•    comma 2-ter, in base al quale nei contratti di compravendita e locazione di edifici e singole unità immobiliari deve essere inserita “apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore danno atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla certificazione energetica degli edifici”  entrato in vigore a far data dal 29 marzo 2011;
•    comma 2-quater, secondo cui “nel caso di offerta di trasferimento a titolo oneroso di edifici o di singole unità immobiliari, a decorrere dal 1° gennaio 2012 gli annunci commerciali di vendita debbono riportare l’indice di prestazione energetica contenuto nell’attestato di certificazione energetica (ACE)”.

Tali disposizioni, in sostanza, operano in modo che l’acquirente, oltre al prezzo e alle caratteristiche proprie dell’immobile, possa orientare le proprie scelte anche sulla base della qualificazione energetica del fabbricato e valorizzare la convenienza energetica – in termini di consumi e quindi di costi per l’acquirente – dell’edificio.
Il comma 2-ter entrato in vigore a far data dal 29 marzo 2011 non costituisce più una novità; è appena il caso di ricordare che la norma non consente più alcuna deroga consensuale alla consegna della documentazione sull’efficienza energetica: le compravendite di immobili, a partire dall’entrata in vigore del decreto legislativo, presupporranno, quindi, che ogni fabbricato ne sia dotato e che l’acquirente abbia ricevuto la documentazione.

L’attenzione si sposta quindi sul contenuto del comma 2-quater, il quale impone che, a partire dal 1° gennaio 2012, tutti i soggetti interessati, e cioè tutti coloro che pubblichino inserzioni e trafiletti pubblicitari su carta stampata, inserzioni su internet e cartellonistica affissa agli immobili inerenti la vendita di edifici o singole unità immobiliari, sia in veste di privati cittadini che di impresa, dovranno indicare espressamente l’indice di prestazione energetica assegnato all’immobile nell’ambito dell’ACE, ossia la classe energetica in cui l’immobile è venuto a collocarsi in ragione dei parametri tecnici e prestazionali rilevati dal soggetto certificatore.

Si precisa, altresì, che le classi energetiche sono comprese tra la migliore (“classe A+”) e la peggiore (“classe G”), a seconda del livello prestazionale dell’edificio quanto a contenimento dei consumi energetici e dell’emissione di CO2.
Salvo diverse disposizioni da parte delle regioni, gli annunci relativi alla locazione di immobili esulano dall’ambito applicativo del nuovo adempimento.


Perplessità sorgono per quanto riguarda la decorrenza del termine in merito ad annunci pubblicati anteriormente al 1° gennaio 2012  ed  il regime sanzionatorio di eventuali inadempienze.
Non vi è un quadro uniforme, in quanto la normativa è oggetto di attuazione da parte delle singole Regioni secondo quanto disposto all’art.9, comma 1, DLgs n. 192/2005.

Attualmente la sola regione che ha provveduto ad emanare le disposizioni attuative in materia di informativa sulla classe energetica è stata la Lombardia (L. Reg. 21 febbraio 2011 n. 3; delibera DGR n. IX/2555 del 24 novembre 2011), la quale ha definito nel dettaglio la decorrenza dell’obbligo.
Secondo quanto previsto dalle disposizioni attuative delle disposizioni statali, infatti, è stabilito che la decorrenza dell’obbligo è stata individuata in ragione del momento in cui viene stipulato il patto o rilasciato il mandato con il mezzo di divulgazione.
La pubblicazione, pur in assenza dei dati energetici, di annunci oggetto di pattuizione anteriormente al 1° gennaio, non sarà sanzionabile fino alla conclusione del periodo di pubblicazione previsto nel contratto originario.
Stabilisce, tra l’altro, una sanzione amministrativa da € 1.000 a € 5.000 in caso di omessa indicazione per annunci pubblicati a partire dal 1° gennaio 2012.

È il caso di ricordare che il certificato energetico è un attestato che consente di comprendere come è stato costruito un edificio o un appartamento sotto il profilo dell’isolamento termico e della coibentazione, evidenziando il consumo energetico dell’edificio stesso. Inoltre analizza l’efficienza degli impianti e del sistema di distribuzione permettendo di ricavare valori sui fabbisogni energetici determinati in condizioni standard e di valutare le emissioni di CO2 nell’ambiente. La catalogazione energetica di un edificio è fonte di trasparenza per tutti coloro che sono interessati alla sua gestione.
I committenti possono in questo modo calcolare il fabbisogno medio di energia per riscaldamento, produzione di acqua calda sanitaria e raffrescamento di un edificio, ed effettuare una comparazione tra diverse costruzioni.