L’IMU e i casi particolari di immobili soggetti al tributo

Ai fini dell’ICI, dobbiamo ricordare che per alcuni immobili con caratteristiche “particolari” ci si è chiesti se fossero imponibili ai fini del tributo.
È opportuno precisare che anche ai fini dell’IMU, a meno di smentite, viste le caratteristiche degli immobili e il presupposto impositivo del tributo, si ritiene che gli immobili oggetto della presente disamina siano assoggettati all’IMU. Parliamo di: impianti fotovoltaici, antenne di telefonia, locali condominiali.

Prendiamo il caso degli impianti alimentati da fonti rinnovabili. In tal caso è necessario distinguere gli impianti veri e propri dai pannelli fotovoltaici posizionati su porzioni di fabbricati.


Nel primo caso (impianti alimentati da fonti rinnovabili), infatti, gli impianti fotovoltaici sono considerati beni immobili classificabili nella categoria catastale D/1.
L’Agenzia delle Entrate, con la Circolare n. 12/E dell’11 marzo 2011, analizzando l’imposta sostitutiva delle imposte ipotecaria e catastale dovuta per i contratti di locazione finanziaria di immobili in corso di esecuzione alla data del 1° gennaio 2011, introdotta dall’art. 1, comma 16, della legge n. 220 del 2010, ha stabilito che l’imposta deve essere versata anche con riferimento ai contratti di leasing di “impianti fotovoltaici censiti/da censire al catasto fabbricati come opifici industriali (cat. D1)”.

Anche gli impianti eolici sono soggetti al tributo locale. Infatti, l’Agenzia del territorio, con la circolare n. 14/T del 22 novembre 2007 recante “Chiarimenti in materia di dichiarazioni di immobili ricompresi nella categoria D/1 – Le centrali eoliche”, ha precisato che “l’impianto eolico è indubbiamente  un opificio,  in  quanto è destinato alla produzione di energia, e come tale,  allo stesso deve essere attribuita la categoria D/1 – Opifici”.

Contrariamente a quanto precisato per gli “impianti veri e propri”, nel caso di pannelli posizionati su porzioni di fabbricati, destinati prevalentemente a consumi domestici per la loro modesta potenza, si ritiene che debbano essere considerati semplici pertinenze dell’immobile e che non abbiano un’autonoma rilevanza catastale.

Consideriamo ora, il caso delle antenne di telefonia mobile.
Il primo problema che ci si posti era se per detto immobile fosse obbligatorio (o meno) censirlo al catasto.
In merito, si segnala che l’Agenzia del territorio, con la circolare n. 4/T del 16 maggio 2006, ha precisato che nel caso di impianti insistenti su costruzioni già censite, le antenne in esame sono ancorate a muri o sostenute da piccoli tralicci e dai relativi impianti elettrici ed elettronici.
In questi casi, qualora le apparecchiature elettroniche siano custodite nell’ambito di locali già esistenti, censiti ovvero censibili (anche come parti comuni dell’edificio), i manufatti non necessitano di essere dichiarati in catasto.
Diversamente, laddove vengano individuati aree e locali (preesistenti o di nuova costruzione), destinati proprio ad ospitare le suddette apparecchiature, i manufatti in esame devono essere dichiarati in forma autonoma ovvero come variazione della preesistente unità immobiliare o parte comune dell’edificio.
Nel caso in cui, invece, l’apparecchiatura elettronica sia installata su un traliccio fissato al suolo attraverso una platea di calcestruzzo, l’obbligo dell’accatastamento dei manufatti risulta previsto dagli artt. 2 e 3 del DM 2 gennaio 1998, n. 28 recante “Regolamento recante norme in tema di costituzione del catasto dei fabbricati e modalità di produzione ed adeguamento della nuova cartografia catastale”, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale 24 febbraio 1998, n. 45.
Analizziamo, ancora, il caso del fabbricato demolito e, in seguito, ricostruito. In tal caso, ai sensi dell’art. 2 del D.Lgs. n. 504/1992, il fabbricato di nuova costruzione è soggetto all’imposta a partire dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione ovvero, se antecedente, dalla data in cui è comunque utilizzato.
Ne consegue che, fino alla data di ultimazione dei lavori, non vi è obbligo di assoggettare a imposizione il fabbricato.
Tuttavia, è obbligatorio assoggettare al tributo l’area fabbricabile su cui insisterà il nuovo immobile.


Infine, nel caso di immobili condominiali, come l’alloggio del portiere, la lavanderia, il locale dove è ubicata la caldaia del riscaldamento, se è attribuita o è attribuibile un’autonoma rendita catastale, si ricorda che l’imposta locale deve essere versata anche in queste evenienze.
Al versamento del tributo sono tenuti i singoli condomini, ciascuno per la propria quota.
Tuttavia, per facilitare l’adempimento, il comune, con proprio regolamento, può riconoscere all’amministratore di condominio la facoltà di effettuare un versamento complessivo.
In tal caso, l’amministratore effettuerà la ripartizione tra i condomini in base ai rispettivi millesimi di proprietà, fornendo loro la documentazione relativa alla determinazione e al versamento dell’imposta.

Autore: Massimo D’Amico – Centro Studi CGN