Cedolare secca: i dubbi più frequenti

Nelle dichiarazioni 2012 ci sarà il debutto ufficiale della cedolare secca, ossia dell’imposta sostitutiva fissa del 21% (19% sui canoni concordati) sugli affitti delle abitazioni. Come si è avuto modo di sottolineare in passato, si tratta di un’imposta piatta che sostituisce l’Irpef, le addizionali e le imposte di registro e di bollo.
Considerate le decine di domande che arrivano agli studi dei professionisti da parte di contribuenti spiazzati dalle novità della cedolare secca, cercherò di seguito di rispondere ad alcuni quesiti sul tema.

1) Gli acconti per il 2012 si calcolano allo stesso modo di quelli calcolati per il 2011?
No. L’acconto per il 2011 era pari all’85% dell’imposta dovuta per il medesimo anno e doveva essere versato:


  • se di importo inferiore a euro 257,52 in un’unica soluzione, entro il 30 novembre 2011;
  • se pari o superiore ad euro 257,52 in due rate, il 40% a giugno (o luglio con la maggiorazione) e il 60% entro il 30 novembre 2011.

Da quest’anno la misura dell’acconto sarà pari al 95% dell’imposta dovuta per l’anno precedente, dunque non solo l’importo da corrispondere sarà superiore rispetto all’anno passato ma come riferimento si prenderà ancora l’anno 2011, e non il 2012.
Identica la divisione in due rate qualora l’importo da pagare sia superiore a 257,52 euro.

2) Per coloro che hanno stipulato contratti con decorrenza dal 1° novembre 2011 in poi, era dovuto l’acconto in un’unica soluzione entro il 30 novembre 2011?
No, in tale caso l’acconto non era dovuto.
Nell’ambito della disciplina transitoria del 2011, al fine di definire le scadenze degli importi dovuti a titolo di acconto, è stato opportuno distinguere i contratti in funzione della loro decorrenza:

  • contratti già in corso al 31 maggio 2011:  per tali contratti l’imposta in acconto era dovuta e, se superiore a 257,52 euro, poteva essere suddivisa in due rate, il 40% entro il 6 luglio e il restante 60% entro il 30 novembre 2011;
  • contratti con decorrenza compresa tra il 1 giugno 2011 e il 31 ottobre 2011: per tali contratti l’ammontare globale dell’acconto doveva essere versato tutto in un’unica soluzione entro il 30 novembre 2011, anche se pari o superiore a 257,52 euro;
  • contratti che decorrono dal 1 novembre 2011: per tali contratti l’acconto non era dovuto e l’imposta verrà pagata tutta a saldo nel 2012.

3) Se l’annualità di contratto non coincide con l’anno solare, è possibile tassare le due parti dell’anno con regole diverse?
Sì, è possibile.
Supponiamo che l’immobile sia tenuto a disposizione dal 1 gennaio al 20 maggio 2012 e che dal 21 maggio 2012 venga concesso in locazione esercitando l’opzione per la cedolare secca. La parte di reddito dal 1 gennaio al 20 maggio 2012 sarà assoggettata ad irpef e addizionali, mentre la parte dal 21 maggio al 31 dicembre 2012, sarà assoggettata all’imposta sostitutiva.
Nel 2013, qualora non si revocasse l’opzione, si applicherà ancora la cedolare secca.
Nel caso in cui, inceve, si revocasse l’opzione, siccome la seconda annualità comincia il 21 maggio, i canoni dal 1° gennaio al 20 maggio 2013 saranno assoggettati a cedolare secca, quelli dal 21 maggio al 31 dicembre 2013 saranno assoggettati ad irpef e addizionali.

4) Se l’immobile è locato per metà anno con la locazione “tradizionale” soggetta ad Irpef e per l’altra metà con la cedolare secca, come compilo il 730?
Supponiamo che un contribuente abbia affittato un immobile in data 1 giugno 2009 e che voglia sottoporre a cedolare secca solo il periodo che va da giugno a dicembre, pagando l’Irpef sul periodo che va da gennaio a maggio.
Con una rendita di 600,00 euro e un canone di locazione di 700,00 euro,  il modello 730 dovrà essere compilato nel seguente modo:


* Per facilità di esposizione non si è compilato il rigo dell’Ici dovuta per il 2011;
** Nel rigo B11 dovranno essere poi specificati gli estremi del contratto.

5) Se l’immobile è locato a partire dal 1 agosto 2011 e per i precedenti 7 mesi è rimasto sfitto, come compilo il 730?
Supponiamo che un contribuente abbia affittato un immobile in data 1 agosto 2011 e che abbia optato per la cedolare secca al momento della registrazione, usando il modello telematico Siria.
Con una rendita di 600,00 euro e un canone di locazione di 700,00 euro, il modello 730 dovrà essere compilato nel seguente modo:

* Per facilità di esposizione non si è compilato il rigo dell’ici dovuta per il 2011;
** Nel rigo B11 dovranno essere poi specificati gli estremi del contratto.

6) Se l’inquilino non ha rispettato il contratto e io non ho percepito i canoni di locazione, è possibile recuperare tali importi in sede di dichiarazione?
Come precisato dalla circolare 26/E del 1 giugno 2011, per i canoni non percepiti assoggettati al regime della cedolare secca è previsto un credito d’imposta, sempre che entro il termine per la presentazione della dichiarazione dei redditi sia concluso il procedimento giudiziale di convalida di sfratto per morosità del conduttore.
Al locatore spetta un credito d’imposta commisurato all’importo della cedolare secca versata che deve essere indicato in dichiarazione.

7) Se i locatori sono più di uno, devono per forza tutti scegliere di applicare la cedolare secca oppure ognuno può decidere autonomamente se applicarla o meno?
Quando l’abitazione concessa in locazione è posseduta da più persone fisiche in regime di comproprietà o di contitolarità del medesimo diritto reale di godimento, ciascun locatore può effettuare autonomamente la propria scelta se optare per la cedolare secca oppure no.
Qualora si decidesse di optare per la modalità di tassazione Irpef ordinaria dovrà essere pagata l’imposta di bollo e l’imposta di registro – in solido col conduttore – calcolata sulla parte di canone che corrisponde alla propria quota di possesso.

8) Se non si é inviata la raccomandata all’inquilino per informarlo dell’esercizio dell’opzione per la cedolare secca, é possibile usufruire della sanatoria per le omesse comunicazioni preventive introdotta dall’art.2, comma 1 del DL 16/2012?
Utilizzando una interpretazione logica ed estensiva dei diversi casi, tale sanatoria dovrebbe essere applicabile anche ai casi di omesso invio della raccomandata. Infatti, interpretando l’art.2, comma 1 del DL 16/2012, il locatore che non ha inviato la raccomandata all’inquilino sembrerebbe avere l’opportunità di inviare la comunicazione esercitando l’opzione in ritardo e sanando contestualmente con il versamento della sanzione di 258,00 euro, sempre che lo faccia entro i termini di presentazione della prima dichiarazione utile.

Autore: Giovanni Fanni – Centro Studi CGN
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