IMU: i tanti dubbi in attesa della circolare

L’obiettivo della Manovra Monti era chiaro: salvare l’Italia. Non altrettanto si può dire sulle regole da applicare all’IMU che presenta tanti aspetti che meritano chiarimenti. Già il decreto Monti (D.L. 201/2011 convertito in legge 214/2011) conteneva diversi elementi di incertezza. A quegli elementi si sono aggiunte le novità contenute nel decreto sulle semplificazioni fiscali (D.L. 16/2012 convertito in legge n. 44/2012).
Gli aspetti problematici su cui ora puntiamo l’attenzione sono legati al possesso dell’abitazione principale,  pertinenza, terreni agricoli e IVIE (cosiddetta IMU estera).

Abitazione principale
Secondo le correzioni apportate dal decreto sulle  semplificazioni fiscali l’abitazione principale è quella “… in cui il possessore dell’immobile e il suo nucleo familiare risiedono e dimorano abitualmente” .  Poi a seguire:  “Nel caso in cui i componenti del nucleo familiare abbiano stabilito la dimora abituale e la residenza anagrafica in immobili diversi situati nel territorio comunale, le agevolazioni per l’abitazione principale e per le pertinenze in relazione al nucleo familiare si applicano per un solo immobile”.


È da precisare che l’estensione al nucleo familiare (oltre che al possessore) della dimora e della residenza e il comma seguente sono state apportate dall’ultimo decreto.
I problemi da chiarire sono i seguenti:
1.    occorre definire cosa si intende per nucleo familiare. Al momento l’unico riferimento è quello anagrafico. Se in sede di prassi amministrativa si dovesse far riferimento al concetto anagrafico la norma non servirebbe granché in quanto in caso di residenze separate di due coniugi, ciascuno con un proprio nucleo familiare, entrambi godrebbero delle agevolazioni di legge (aliquota ridotta, detrazione e ulteriore detrazione);
2.    anche la specificazione successiva, secondo cui se i componenti del nucleo familiare assumono residenze separate nell’ambito dello stesso Comune l’abitazione principale può essere solo una,  è di scarsa comprensione. Infatti gli aspetti problematici sono i seguenti:
–    come impedire (e per quali ragioni) a un componente del nucleo (per esempio il figlio) di stabilire la propria residenza altrove senza beneficiare del trattamento agevolato;
–    anche la previsione di riferirsi agli immobili nel medesimo comune e non anche in comuni differenti è fonte di dubbi. La specificazione nata per contrastare fenomeni elusivi (basti pensare alle seconde case nei comuni turistici) finisce per colpire ogni fattispecie comprese quelle legate per esempio alle necessità lavorative (due coniugi residenti in una grande città che per motivi di lavoro risiedono in due abitazioni diverse magari distanti tra loro ma vicine al proprio posto di lavoro);
–    da chiarire anche il caso della residenza posta dai due coniugi in due comuni diversi. Fattispecie  non contemplata nella novella introdotta.

Pertinenze all’abitazione principale
La regola è chiara, oscura l’applicazione. Si prevede l’aliquota ridotta per le unità pertinenziali se classificate nelle categorie C/2 (soffitte, cantine, magazzini), C/6 (box auto, garage) e C/7 (tettoie e posti e auto), con il limite di una unità per ogni categoria anche se iscritte in catasto unitamente all’abitazione principale. In questo ambito i problemi non mancano e non riguardano i casi in cui ogni unità viene accatastata in maniera autonoma.
1.    I casi da risolvere concernono la pertinenza accatastata unitamente all’abitazione principale. Da chiarire quindi come scorporare (procedura tutt’altro che semplice) la rendita della pertinenza unita catastalmente all’abitazione principale.
2.    E’ anche il caso di sottolineare che fattispecie del genere sono rilevabili dalle planimetrie e non sono riportate  nelle visure catastali. Ne deriva che i proprietari potrebbero non accorgersi della situazione così come i Comuni dovrebbero procedere caso per caso  per censire le situazioni indicate.

Terreni agricoli
Per quanto concerne i terreni agricoli un aspetto che merita attenzione riguarda l’imposizione sui terreni incolti o coltivati per autoconsumo (cd. orticelli). Nel precedente regime dell’ICI vi era una sostanziale esenzione in quanto i terreni soggetti a tributi erano quelli coltivati con modalità imprenditoriali. Non è del tutto pacifica nel decreto Monti la possibilità di non assoggettare a IMU tali terreni. Per evitare la conseguenza di doverli tassare è bene un chiarimento sull’argomento.

Imposta valore immobili all’estero (IVIE)
Numerosi i chiarimenti che attendono l’IVIE. Il tributo riguarda le persone fisiche residenti nel territorio italiano e colpisce dal 2011 (da notare la sfasatura temporale rispetto all’IMU: l’’IVIE si pagherà per il 2011 – l’IMU si pagherà per il 2012) gli immobili situati all’estero, a qualsiasi uso destinati, posseduti a titolo di proprietà o di altro diritto reale.
1.    Da chiarire  la locuzione “o di altro diritto reale” in relazione a quei paesi con ordinamenti giuridici completamenti diversi rispetto al nostro con conseguenti difficoltà comparative (per esempio i paesi di tradizione giuridica  legate alla Common Law quali i Paesi anglosassoni).
2.    L’IVIE prevede un’aliquota ridotta per l’abitazione principale posseduta all’estero. Ma a differenza dell’IMU non abbiamo una definizione di abitazione principale e pertinenza a cui è possibile applicare l’aliquota ridotta. Tale mancanza avrà delle ripercussioni anche nel caso in cui ci sia una circolare ministeriale in quanto ogni eventuale restrizione sarà suscettibile di contenzioso (per esempio la legge nulla dice rispetto al numero nonché alla tipologia delle pertinenze. Una circolare particolarmente restrittiva sull’argomento non farà che generare contenzioso).


È bene ricordare che l’aliquota IVIE è pari allo 0,76% e si applica:
1.    in via generale sul costo risultante dall’atto di acquisto o dai contratti e in mancanza, secondo il valore di mercato rilevabile nel luogo in cui è situato l’immobile (come se fosse la cosa più semplice di questo mondo!);
2.    in via particolare (per gli immobili situati in Paesi appartenenti all’Unione Europea o in Paesi aderenti allo SEE – Spazio Economico Europeo che garantiscono un adeguato scambio di informazioni), il valore è quello catastale come determinato e rivalutato nel Paese in cui l’immobile è situato ai fini dell’assolvimento di imposte di natura patrimoniale e reddituale (una buona conoscenza dei principali sistemi tributari in vigore  nel resto del mondo è requisito preferenziale).

L’IMU, imposta municipale ma statale, unica ma in compagnia di altri tributi locali, nata con l’intento nobile di salvare l’Italia, si è trasformata in breve tempo nella più italiana delle imposte: confusa, irragionevole e inapplicabile.

Autore: Nicolò Cipriani – Centro Studi CGN