Immobili: tutti gli interventi e gli adempimenti per ottenere lo sconto del 50%

Un anno di tempo per ristrutturare casa e ridare fiato al settore delle costruzioni colpito dalla crisi recuperando il 50% delle spese ripartite in dieci quote annuali. Le nuove regole previste dall’articolo 11 del decreto legge 83 del 22 giugno 2012 sono entrate in vigore il 26 giugno scorso e varranno fino al 30 giugno del prossimo anno. Anche l’iter procedurale della dichiarazione di inizio attività (Dia) è stato semplificato permettendo il ricorso ad autocertificazioni e ad attestazioni effettuate dai tecnici abilitati al posto dell’acquisizione di atti o pareri espliciti.

Ma quali sono nel dettaglio le opere realizzabili. In generale i lavori che permettono di godere dell’agevolazione fiscale sono elencati dall’articolo 16-bis del Tuir:


  • manutenzione straordinaria, opere di restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia effettuati sulle singole unità immobiliari residenziali;
  • manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia effettuati sulle parti comuni degli edifici residenziali;
  • interventi volti alla ricostruzione o ripristino dell’immobile danneggiato da calamità naturali;
  • realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali;
  • interventi volti a eliminare barriere architettoniche;
  • interventi rivolti all’adozione di misure di prevenzione del rischio di illeciti da parte di terzi;
  • interventi di cablatura degli edifici;
  • interventi di risparmio energetico;
  • interventi antisismici e per la messa in sicurezza statica dell’intero edificio;
  • bonifica dall’amianto;
  • esecuzione di opere volte a prevenire gli infortuni domestici.

Queste tipologie di interventi concretamente rendono agevolabili molteplici spese. Riprendiamo i contenuti della guida online dell’Agenzia delle entrate per fornire un elenco di spese sulle quali fino al prossimo anno possiamo ottenere lo sconto del 50% per gli interventi su singole unità abitative:

  • Accorpamenti di locali, spostamento di alcuni locali da una unità immobiliare ad altra o anche o di altre unità immobiliari unione di due unità immobiliari con opere esterne
  • Allargamento porte, con demolizioni di modesta entità, realizzazione di chiusure o aperture interne che non modifichino lo schema distributivo delle unità immobiliari e dell’edificio
  • Allargamento porte e finestre esterne, con demolizioni di modeste proporzioni di muratura
  • Allarme finestre esterne, installazione, sostituzione dell’impianto o riparazione con innovazioni
  • Ampliamento con formazione, demolizione e/o costruzione (scale, vano ascensore, locale caldaia, ecc.) di volumi tecnici con opere interne ed esterne
  • Apertura interna, apertura vano porta per unire due unità immobiliari o altri locali con opere interne o apertura sul pianerottolo interno
  • Ascensore, nuova installazione o sostituzione di quello preesistente (esterno o interno) con altro avente caratteri essenziali diversi, oppure per adeguamento legge 13/89
  • Balconi, rifacimento con altro avente caratteri diversi (materiali, finiture e colori) da quelli preesistenti e nuova costruzione
  • Barriere architettoniche, eliminazione
  • Box auto, nuova costruzione (Detraibile, purché reso pertinenziale di una unità immobiliare)
  • Cablatura degli edifici, opere finalizzate alla cablatura degli edifici, a condizione che interconnettano tutte le unità immobiliari residenziali
  • Caldaia, sostituzione o riparazione con innovazioni
  • Caloriferi e condizionatori, sostituzione con altri anche di diverso tipo e riparazione o installazione di singoli elementi (Detraibile nelle singole unità immobiliari se si tratta di opere finalizzate al risparmio energetico) Installazione di macchinari esterni
  • Cancelli esterni, nuova realizzazione o sostituzione con altri aventi caratteristiche diverse (materiali, dimensioni e colori) da quelle preesistenti
  • Canna fumaria, nuova costruzione interna o esterna o rifacimento modificando i caratteri preesistenti
  • Cantine,effettuazione di suddivisioni interne con demolizioni e ricostruzioni tavolati opere esterne con modifiche delle caratteristiche delle pareti, porte e finestre
  • Centrale idrica, riparazioni varie con modifiche distributive interne o esterne. Nuova costruzione (volume tecnico) nell’ambito di un’operazione di manutenzione straordinaria, di un restauro o di una ristrutturazione
  • Centrale termica, riparazioni varie interne ed esterne, conservando le caratteristiche (materiali, sagoma e colori) uguali a quelle preesistenti (opere murarie). Con modifiche distributive interne. Con modifiche esterne (sagoma, materiali e colori nuova costruzione (volume tecnico) nell’ambito di un’operazione di manutenzione straordinaria, di un restauro o di una ristrutturazione
  • Citofoni, videocitofoni e telecamere, sostituzione o nuova installazione con le opere murarie occorrenti
  • Contenimento, opere finalizzate al contenimento realizzate anche in assenza di opere dell’inquinamento acustico edilizie propriamente dette (Detraibile, purché sia certificato il raggiungimento degli standard di legge)
  • Cornicioni. nuova formazione o rifacimento con caratteristiche diverse da quelle preesistenti
  • Davanzali finestre e balconi, nuova realizzazione o sostituzione di quelli preesistenti con altri aventi caratteristiche diverse (materiali, finiture e colori)
  • Facciata, rifacimento, anche parziale, modificando materiali e/o colori (o anche solo i colori)
  • Finestra, nuova apertura o modifica di quelle preesistenti. Sostituzione con finestre di sagoma, materiale e colori diversi
  • Fognatura, nuova costruzione o rifacimento con dimensioni e/o percorso diversi da quello preesistente, con opere interne o esterne (dal limite della proprietà fino alla fognatura pubblica)
  • Garage, riparazioni varie e sostituzioni di parti con caratteristiche diverse da quelle preesistenti. Nuova costruzione (Detraibile, se reso pertinenziale ad una unità immobiliare)
  • Gradini scale, sostituzione gradini interni e esterni, modificando la forma, le dimensioni o i materiali preesistenti
  • Grondaie, nuova installazione o sostituzione con modifiche della situazione preesistente
  • Impianto di riscaldamento autonomo, nuovo impianto, senza opere edilizie interno purché conforme. Nuovo impianto con opere edilizie esterne (canna fumaria e/o altre opere al DM 37/2008 – ex legge 46/90) interne o esterne) per riscaldamento o ventilazione. Riparazioni con ammodernamenti e/o innovazioni
  • Impianto idraulico, sostituzione o riparazione con innovazioni rispetto al preesistente
  • Inferriata fissa, sostituzione con innovazioni rispetto alla situazione preesistente. Nuova installazione con o senza opere esterne
  • Infissi esterni, nuova installazione o sostituzione con altri aventi sagoma, materiali o colori diversi (solo se riguarda l’intera facciata)
  • Intonaci esterni facciata, intonaci e tinteggiatura esterna con modifiche a materiali e/o colori
  • Lastrico solare, rifacimento con materiali diversi rispetto a quelli preesistenti
  • Locale caldaia, riparazioni murarie varie con modifiche rispetto alla situazione preesistente. Nuova formazione (volume tecnico) o esecuzione di interventi esterni che modificano materiali-finiture-colori
  • Lucernari, nuova formazione o sostituzione con altri aventi caratteri (sagoma e colori) diversi da quelli preesistenti
  • Mansarda, modifiche interne ed esterne con opere edilizie, senza modificarne la destinazione d’uso
  • Marciapiede, nuova realizzazione su suolo privato
  • Messa a norma degli edifici, interventi di messa a norma degli edifici (Detraibile, purché compresa nelle categorie di cui all’art. 1 legge 449/97 e siano presentate le certificazioni di legge)
  • Montacarichi, nuova installazione e sostituzione di quello preesistente con altro avente caratteristiche (materiali e colori) diverse da quelle preesistenti
  • Muri di cinta, realizzazione e sostituzione con modificazioni rispetto alla situazione preesistente
  • Muri esterni di contenimento, nuova costruzione, demolizione e ricostruzione in altra parte esterna o nello stesso luogo, ma modificando dimensioni, sagoma, materiali e colori
  • Muri interni, nuova costruzione o demolizione e ricostruzione in altra parte interna
  • Parapetti e balconi, rifacimento o sostituzione con altri aventi caratteri diversi da quelli preesistenti
  • Parete esterna, rifacimento anche parziale modificando materiali e colori (o anche solo i colori)
  • Parete interna, nuova costruzione, demolizione e ricostruzione in altra parte interna
  • Pavimentazione esterna, nuova pavimentazione o sostituzione della preesistente modificando la superficie e i materiali
  • Pensilina protezione autovetture, sostituzione di quella preesistente con altra avente caratteristiche (materiali e colori) diverse da quelle preesistenti
  • Persiana, nuova installazione o sostituzione con altra avente sagoma, materiale e colori diversi
  • Pianerottolo, riparazione struttura con dimensioni e materiali diversi da quelli preesistenti
  • Piscina, rifacimento modificando caratteri preesistenti
  • Porta blindata esterna, nuova installazione o sostituzione con altre aventi sagoma o colori diversi
  • Porta blindata interna, nuova installazione
  • Porta-finestra, nuova installazione o sostituzione con altra avente sagoma e colori diversi. Trasformazione da finestra a porta finestra
  • Porte esterne, nuova installazione o sostituzione con altre aventi sagome o colori diversi e viceversa
  • Recinzioni, realizzazione di nuova recinzione o sostituzione di quella preesistente con altra avente caratteristiche diverse
  • Ricostruzione, demolizione e fedele ricostruzione di edifici
  • Risparmio energetico, opere finalizzate al risparmio energetico, realizzate anche in assenza di opere edilizie propriamente dette (Detraibile, purché sia certificato il raggiungimento degli standard di legge)
  • Salvavita, sostituzione o riparazione con innovazioni
  • Sanitari, sostituzione di impianti e apparecchiature. Realizzazione di servizio igienico interno
  • Saracinesca, nuova installazione di qualsiasi tipo o sostituzione di quella preesistente con innovazioni
  • Scala esterna, nuova installazione, rifacimento e sostituzione con altra di caratteri (pendenza, posizione, dimensioni materiali e colori) diversi dai preesistenti
  • Scala interna, nuova installazione, rifacimento e sostituzione con altra, modificando pendenza e posizione rispetto a quella preesistente
  • Serramenti esterni, nuova installazione o sostituzione con altri aventi finiture e colori diversi dai precedenti
  • Sicurezza statica, opere finalizzate alla sicurezza statica ed antisismica
  • Solaio, sostituzione dei solai di copertura con materiali diversi dai preesistenti. Sostituzione di solai interpiano senza modifica delle quote. Adeguamento dell’altezza dei solai, nel rispetto delle volumetrie esistenti
  • Soppalco, innovazioni rispetto alla struttura preesistente o nuova costruzione
  • Sottotetto, riparazione modificando la posizione preesistente; sostituzione apparecchi sanitari, innovazioni con caratteristiche diverse da quelle preesistenti. Modifiche interne ed esterne con varie opere edilizie senza modificarne la destinazione d’uso Formazione di una unità immobiliare abitabile nel sottotetto mediante l’esecuzione di opere edilizie varie (Detraibile purché già compreso nel volume)
  • Strada asfaltata privata, per accesso alla proprietà
  • Tegole, sostituzione con altre di materiale e/o forma diverse da quelle preesistenti
  • Terrazzi, rifacimento completo con caratteristiche diverse da quelle preesistenti (dimensioni o piano)
  • Tetto, sostituzione dell’intera copertura. Modifica della pendenza delle falde con o senza aumento di volume
  • Tinteggiatura esterna, rifacimento modificando materiali e/o colori
  • Travi (tetto), sostituzioni con modifiche. Sostituzione totale per formazione nuovo tetto
  • Veranda, innovazioni rispetto alla situazione precedente. Nuova costruzione con demolizione del muro che dà sul balcone creando aumento di superficie lorda di pavimento. Trasformazione di balcone in veranda
  • Vespaio, rifacimento
  • Zoccolo esterno facciata, sostituzione con altro avente caratteri essenziali diversi

Per fruire della detrazione è necessario conservare la seguente documentazione:

  • le abilitazioni amministrative per l’esecuzione delle opere (se necessarie);
  • per gli immobili non ancora censiti, la domanda di accatastamento;
  • la delibera assembleare di approvazione dell’esecuzione dei lavori, se le opere sono riferite a parti condominiali e relativa tabella di riparto millesimale;
  • il consenso del proprietario dell’immobile, quando le opere sono eseguite dal detentore (inquilino, comodatario eccetera);
  • solo se sussiste l’obbligo in relazione alle norme in materia di sicurezza dei cantieri, la comunicazione preventiva all’Asl;
  • le fatture/ricevute comprovanti le spese sostenute;
  • la copia dei bonifici di pagamento;
  • le ricevute di pagamento Ici, se dovuta (in futuro l’Imu).

In apparenza i documenti sono molti, in realtà oggi il quadro degli adempimenti è abbastanza semplificato. Il Dl n. 70 del 13 maggio 2011 ha previsto la soppressione della comunicazione preventiva al Centro operativo di Pescara e ha

eliminato l’obbligo di indicazione della manodopera nelle fatture.


Per gli interventi minori le abilitazioni amministrative spesso non sono necessarie. Verificata questa possibilità con gli uffici del Comune in cui l’immobile è situato, è sufficiente produrre una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà nella quale è indicata la data di inizio lavori delle opere, la tipologia esatta e che gli stessi non necessitano di alcun titolo autorizzativo.

Per gli interventi riconducibili ad attività edilizia libera non sussistono particolari procedure da osservare, eccetto che per gli interventi soggetti a comunicazione preventiva di inizio lavori, alla quale devono essere allegate le autorizzazioni eventualmente obbligatorie ai sensi delle normative di settore e, per le manutenzioni straordinarie, i dati identificativi

dell’impresa alla quale intende affidare la realizzazione dei lavori nonché una relazione tecnica provvista di data certa e corredata degli opportuni elaborati progettuali, a firma di un tecnico abilitato.

Per gli interventi realizzabili mediante Scia edilizia, la stessa deve essere corredata dalle dichiarazioni sostitutive di certificazioni e dell’atto di notorietà, attestazioni e asseverazioni di tecnici abilitati previste dalla normativa di settore.

Per gli interventi più complessi assoggettati a permesso di costruire è prevista la formazione del silenzio assenso sulla domanda di permesso di costruire, decorso inutilmente il termine per l’adozione del provvedimento conclusivo, ove il dirigente o il responsabile dell’ufficio comunale non abbia opposto motivato diniego e fatti salvi i casi in cui sussistano vincoli ambientali, paesaggistici o culturali.

Anche la comunicazione preventiva alla Asl in molti casi non è necessaria, in particolare quando i lavori sono effettuati da un’unica impresa. La comunicazione alla Asl competente per territorio sulla base del luogo in cui è sito il fabbricato va inviata con raccomandata, con ricevuta di ritorno, preventivamente all’inizio dei lavori specificando le seguenti informazioni: ubicazione dei lavori; dati del committente; natura delle opere oggetto dell’intervento; data di inizio dei lavori; impresa esecutrice delle opere; assunzione di responsabilità dell’impresa sul rispetto delle regole di sicurezza e di contribuzione. La raccomandata non è necessaria ai sensi dell’articolo 99 del decreto legislativo 81 del 9 aprile 2008, qualora si tratti di un cantiere per lavori che non superano i 200 uomini/giorni in presenza di un’unica impresa, mentre è sempre necessaria in presenza, anche non contemporanea, di più imprese nel cantiere.

Autore: Adriano Pedrosa – Centro Studi CGN