Le novità fiscali: dall’IVA in edilizia alla mediazione tributaria

Il succedersi continuo degli interventi legislativi di emergenza, molti dei quali sostituiscono integralmente norme approvate pochi mesi prima (è il caso, ad esempio, della responsabilità dell’appaltatore e dei committenti per il pagamento dell’IVA e dei contributi da parte dei vari soggetti che intervengono nel lavoro) determina il rischio che l’aggiornamento del professionista non sia adeguato alle ultime novità ed alle relative interpretazioni.

Una innovazione di grande rilievo è stata quella avente ad oggetto il regime IVA delle locazioni e delle cessioni immobiliari. Le modifiche normative del 2006 si sono rivelate eccessivamente penalizzanti, in questo momento di crisi dell’edilizia, che oltre al danno di dover finanziare a fatica la gran massa di invenduto, avrebbe dovuto anche sostenere il costo della rettifica del pro-rata di detrazione dell’IVA, sia nel caso di locazione degli appartamenti (molti potenziali acquirenti non riescono ad ottenere un mutuo), sia nel caso di vendita dopo cinque anni dalla fine lavori. All’inizio del 2012 il legislatore aveva concesso la possibilità – già presente per le locazioni – di separare l’attività di vendita tra operazioni imponibili ed operazioni esenti, ma questa “agevolazione”, utile per chi acquista stabili da vendere dopo interventi limitati di manutenzione, anche straordinaria, avrebbe addirittura creato maggiori oneri ai costruttori rispetto al regime previgente.


Arriviamo così al decreto “sviluppo”, il numero 83 del 2012, convertito dalla legge 134, che dispone il “ripristino IVA per cessioni e locazioni nuove costruzioni”. In realtà la norma non si limita a cancellare le disposizioni del 2006, ma introduce non poche novità: le locazioni esenti anche per gli immobili strumentali (salvo opzione per l’imponibilità), il reverse charge per qualsiasi ipotesi di cessione (non di locazione) imponibile per opzione. Per effetto delle possibili scelte, la posizione di qualsiasi titolare dell’immobile è sostanzialmente analoga a quella del costruttore, ma non per le locazioni abitative. E non ultimo il legislatore ha dimenticato di disciplinare gli effetti transitori, dimenticando che i contratti in essere esprimevano le opzioni solo se previste dalla normativa precedente.

Questo è uno dei molti temi dell’incontro di formazione promosso da UNOFORMAT nel mese di ottobre 2012, in cui si analizzerà anche un adempimento che solo dal punto di vista formale è stato rinviato alla fine di marzo del 2013 (la comunicazione dei beni ai soci e dei finanziamenti alla o dalla società), ma dal punto di vista sostanziale comporta una rilevante componente reddituale già per il 2012, sia come reddito a carico del socio che come indeducibilità per la società, con una doppia tassazione solo in parte attenuata dalla recente circolare 36/E. Da cui la necessità di anticipare determinate scelte, come quelle relative alle auto aziendali in uso a soci o familiari.

L’altro grande tema dell’incontro riguarda l’assistenza ai contribuenti in relazione ai nuovi poteri di accertamento esecutivo da parte dell’Agenzia delle Entrate, con l’ulteriore rilevante  modifica del contenzioso, che va anticipato con la procedura del reclamo per qualsiasi lite dal valore sino a 20.000 euro.

Raffaele Rizzardi