Cedolare Secca: mega convenienza dal 2013

A partire dall’anno d’imposta 2013, per i redditi da locazione di immobili abitativi, optare per la cedolare secca diventa molto più conveniente dell’assoggettamento all’IRPEF. Analizziamo i principali vantaggi attraverso degli esempi pratici.

Se fino al 2012 il contribuente poteva valutare la convenienza fiscale sui redditi derivanti da contratti di locazione di immobili abitativi, quindi decidere se optare per la cedolare o lasciare confluire il reddito alla base imponibile IRPEF, dal 2013 tale valutazione non ha più molto senso.


Decidere se assoggettare un reddito derivante dalla locazione di immobili abitativi alla cedolare secca (optando in sede di registrazione del contratto e/o di presentazione del pagamento successivo) fino al 2012 era un fine esercizio di stile, nel quale ci si cimentava per valutare e confrontare le diverse casistiche passando tra detrazioni certe, spese detraibili future e presunte, basi imponibili IRPEF teoriche ed aliquote fisse al 21% (o al 19%).

Infatti, in sede di dichiarazione dei redditi,  il canone di locazione percepito godeva di uno sconto forfettario del 15%, (che aumentava al 25% nel caso l’immobile fosse situato a Venezia centro o nelle isole di Burano, Murano e della Giudecca ovvero che aumentava al 30% se l’unità abitativa fosse concessa in locazione a canone concordato ai sensi dell’art. 2 co. 3, o articolo 5 co. 2, o art. 8, Legge 431/1998) che, nel caso di redditi medio alti (dal secondo scaglione IRPEF per intenderci), poneva al contribuente/locatore il dubbio se optare  per la cedolare secca, quindi assoggettare tale reddito all’aliquota piatta del 21% (o del 19% a seconda del tipo di contratto stipulato ai sensi della Legge 431/1998 – libero, agevolato, transitorio, per studenti ed uso turistico),  oppure far confluire tale reddito nella base imponibile IRPEF ed al relativo scaglione d’imposta.

La decisione non era così immediata, perché aderire alla cedolare secca significava (e significa tuttora) escludere il reddito da locazione dall’ammontare dell’imposta sul reddito delle persone fisiche con il rischio, se il contribuente/locatore aveva molte spese detraibili (ad esempio derivanti da spese mediche, per il recupero edilizio del 36% o 50%, per il risparmio energetico del 55%, ecc.), di risultare incapiente o parzialmente incapiente ed impossibilitato a godere di tutte le detrazioni spettanti.

Inoltre, aderendo alla cedolare secca non si percepiscono più gli adeguamenti all’ISTAT, il canone rimane fissato all’ultimo aggiornamento, con l’ipotesi reale per il contribuente/locatore di vedersi inalterato il reddito da locazione anche per diversi anni ed una perdita per minor canone percepito.


Certo, optare per la cedolare secca aveva anche i suoi vantaggi:

  • imposta soggetta ad aliquota piatta del 21% o del 19%, quindi, a determinate condizioni, risparmio d’imposte (IRPEF, Addizionale regionale ed Addizionale comunale) complessivamente versate;
  • nessun versamento d’imposta di registro (nei casi di pagamenti successivi) e nessun versamento di imposta di registro e di bollo (nei casi di nuovi contratti da registrare);
  • i canoni rilevano ai fini delle deduzioni, detrazioni ed agevolazioni fiscali: detrazioni per carichi di famiglia, per lavoro dipendente/pensione, per lavoro autonomo, per redditi d’impresa semplificata, alcuni redditi diversi.

Il confronto, quindi, era doveroso e necessario ed andava comunque fatto caso per caso.

Vediamo un esempio, per capire meglio. Ipotizziamo per l’anno d’imposta 2012  la seguente situazione in cui confrontiamo direttamente i redditi assoggettati ad IRPEF ed i medesimi redditi assoggettati alla cedolare secca. Nell’esempio, al contribuente/locatore abbiamo assegnato, per facilità di calcoli, un canone di locazione percepito di Euro 12.000,00 (scontato forfettariamente al 15%), una rendita già rivalutata al 5% di Euro 500,00, un reddito da lavoro dipendente di Euro 27.000,00, delle detrazioni di Euro 190,00, un’addizionale regionale di Euro 452,00, un’addizionale comunale di Euro 75,00, un’imposta di registro di Euro 120,00, la cedolare secca è al 21%. Per semplicità abbiamo omesso di indicare imposta di registro, di bollo ed aumento ISTAT. In finale risulterà la convenienza ad optare.

Novità 2013

Da quest’anno optare per la cedolare secca diventa sempre conveniente, in quanto il comma 78, dell’articolo 4 della Legge 92/2012, introduce a decorrere dal 1/01/2013 l’abbassamento dello sconto forfettario, di cui il contribuente godeva in sede di dichiarazione dei redditi, dal 15% al 5% per i canoni di locazione assoggettabili ad IRPEF.


Conseguenza principale è che praticamente a tutti i contribuenti/locatori conviene aderire alla cedolare secca.

Vediamo subito un esempio, sulla falsa riga di quello già visto per l’anno 2012. Quindi, al contribuente/locatore abbiamo assegnato, per facilità di calcoli, un canone di locazione percepito di Euro 12.000,00 (scontato forfettariamente al 5%), una rendita già rivalutata al 5% di Euro 500,00, un reddito da lavoro dipendente di Euro 27.000,00, delle detrazioni di Euro 190,00, un’addizionale regionale di Euro 452,00, un’addizionale comunale di Euro 75,00, un’imposta di registro di Euro 120,00, la cedolare secca è al 21%. Per semplicità abbiamo omesso di indicare imposta di registro, di bollo ed aumento ISTAT. In finale risulterà la convenienza ad optare.

Mega convenienza della cedolare secca: salta subito agli occhi, come nella medesima situazione tra il 2012 ed il 2013, la convenienza è maggiore proprio nell’anno in corso, con un risparmio netto che passa da Euro 1.502 ad Euro 2.016 (praticamente un aumento di Euro 514,00).

Giacomo Forato – Centro Studi CGN