Terreni incolti, fabbricati rurali, immobili inagibili: i chiarimenti del fisco

Sulla base delle precisazioni contenute nella circolare n. 5/E dell’11 marzo, riepiloghiamo, in forma schematica, i rapporti intercorrenti tra l’IMU e le imposte sui redditi per quanto riguarda terreni incolti, fabbricati rurali, immobili inagibili.

I terreni incolti di collina e di montagna, considerati esenti dall’IMU, versano l’IRPEF; i fabbricati rurali ad uso strumentale ubicati nei comuni classificati montani o parzialmente montani non sono assoggettati né all’IMU né all’IRPEF; i fabbricati inagibili, la cui base imponibile IMU è ridotta al 50%, sfuggono al prelievo IRPEF; per i terreni concessi in affitto per usi non agricoli non opera l’effetto sostitutivo dell’IMU sull’IRPEF.


Terreni incolti. La norma di riferimento è l’art. 9, comma 9, del D.Lgs. 23/2011 che recita: “Sono comunque assoggettati alle imposte sui redditi ed alle relative addizionali, ove dovute, gli immobili esenti dall’imposta municipale, propria”. L’orientamento del legislatore, confermato dalle circolari n. 3/DF del 2012 e la recente in commento, è quello di assoggettare all’IRPEF gli immobili (terreni e fabbricati) che godono di regimi di esenzione dall’imposta municipale propria. E’ il caso dei terreni agricoli ubicati in zona di collina o montagna, i quali sono esclusi dall’IMU. La stessa regola vale per i terreni incolti, oggetto di dispute dottrinarie, per i quali la circolare 3DF/2012 ha previsto la soggezione all’IMU precisando che, se tali terreni sono ubicati in zona di collina o montagna, scatta l’esclusione dall’IMU. I terreni incolti, infatti, non costituiscono una categoria autonoma ma rappresentano una specie del genere di terreni agricoli. Sul punto in questione, la recente circolare 5/E riporta i contenuti di un’interrogazione parlamentare in cui gli esponenti del governo ribadiscono l’esclusione dall’IMU dei terreni incolti situati in zona in collina o in montagna, in base ad una lettura sistematica delle disposizioni normative che fanno rientrare nel novero dei terreni agricoli anche quelli incolti.

Fabbricati rurali. Doppia esenzione per i fabbricati rurali a uso strumentale di cui all’articolo 9, comma 3-bis del D.L. 557/1993 situati in comuni classificati montani o parzialmente montani, di cui all’elenco dei comuni italiani predisposto dall’ISTAT. In questo caso le costruzioni rurali che sono esenti dall’IMU non assolvono l’IRPEF, per via dell’esclusione dalle imposte dirette contenuto nell’art. 42 del TUIR.

Immobili inagibili. L’art. 8 del decreto sul federalismo municipale (D.Lgs. 23/2011) dispone il principio secondo cui l’IMU sostituisce, per la componente immobiliare, l’IRPEF e le relative addizionali dovute per i redditi fondiari legati ai beni non locati. L’articolo 9 dello stesso decreto stabilisce che sono comunque assoggettati all’IRPEF e relative addizionali, “ove dovute”, gli immobili esenti dall’IMU. La locuzione “ove dovute”, si legge nella circolare, “è finalizzata a ribadire che, nel momento in cui si verifica un’esenzione ai fini IMU, devono comunque continuare ad applicarsi le regole ordinarie proprie che disciplinano l’IRPEF e le relative addizionali”.

Nel caso in esame, laddove ne ricorrano i presupposti stabiliti dalla legge per il riconoscimento dell’inagibilità degli immobili, la base imponibile IMU è ridotta del 50% con la conseguenza di non poter considerare l’immobile tra quelli esenti dall’IMU. Su tali immobili, quindi, opera l’effetto di sostituzione dell’IMU sui redditi da fabbricati non locati.


Terreni dati in affitto per usi non agricoli. In tal caso l’effetto di sostituzione non opera in quanto gli immobili non producono redditi fondiari. È il caso dei terreni concessi in affitto per usi non agricoli (per esempio installazione antenne telefoniche, parcheggi, impianti fotovoltaici), in quanto i terreni non si considerano produttivi di redditi dominicali (ex art. 27, comma 2, del TUIR) ma di redditi diversi (art. 69, comma 1, lett. e del TUIR).

Esonero dalla dichiarazione dei redditi. Il principio secondo cui l’IMU sostituisce, per la componente immobiliare, l’IRPEF e le addizionali dovute in relazione ai redditi fondiari relativi ai beni non locati, costituisce una specifica causa di esonero dall’obbligo di presentazione della dichiarazione dei redditi. Infatti, il contribuente in possesso solo di redditi sostituiti non è tenuto alla presentazione della dichiarazione dei redditi.

Si pensi ad un contribuente che nel 2011 presentava un reddito complessivo derivante da terreni e/o fabbricati tenuti a disposizione, diversi dall’abitazione principale, pari a euro 2.000, un reddito derivante da abitazione principale pari a euro 500, e un reddito di lavoro dipendente, corrisposto da un unico sostituto, pari a euro 30.000. In una simile situazione dichiarativa si generava un’imposta da versare.

Dal 2012, per effetto del principio di sostituzione IMU/IRPEF, né il reddito derivante dall’abitazione principale, né il reddito degli immobili tenuti a disposizione concorreranno a determinare il reddito complessivo. Da ciò deriva che, a parità di condizioni, se le detrazioni e le ritenute sui redditi da lavoro dipendente sono state correttamente operate dal datore di lavoro, non vi è imposta da versare in dichiarazione e, quindi, non scatterà l’obbligo di presentazione della stessa.

Nicolò Cipriani – Centro Studi CGN