Mutuo: riparametrazione dell’importo detraibile

Come noto, è ammessa la detrazione degli interessi in favore del soggetto che ha stipulato un mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale. Tuttavia, se l’importo del mutuo eccede il costo sostenuto per l’acquisto dell’immobile, l’agevolazione in esame dovrà obbligatoriamente essere circoscritta all’ammontare costo dell’immobile riportato sul rogito, nonché alle altre spese e oneri accessori debitamente documentati. Cosa significa in concreto?

Al fine di definire la parte di interessi sulla quale calcolare la detrazione, il contribuente può utilizzare la seguente formula:


(costo di acquisizione dell’immobile + oneri accessori) x interessi pagati

capitale dato a mutuo

Data la necessità di individuare la percentuale di detraibilità degli interessi pagati in relazione alla stipula di mutui per l’acquisto dell’immobile da destinare ad abitazione principale, occorre individuare gli importi che, unitamente al costo di acquisizione dell’immobile e al capitale dato a mutuo, formano il suddetto rapporto.

In merito alle spese e agli oneri accessori connessi all’acquisto, l’Agenzia delle entrate, con la circolare n. 26/E del 31 maggio 2005, nonché con la risoluzione n. 128/E del 23 settembre 2005, ha precisato che il costo di acquisto dell’immobile destinato ad abitazione principale può essere incrementato, ad esempio, dei seguenti oneri accessori:


  • onorario del notaio per l’acquisto dell’immobile;
  • spese di mediazione corrisposte all’agenzia immobiliare;
  • IVA (se dovuta), l’imposta di registro e quelle ipotecarie e catastali, nonché quella di bollo;
  • spese sostenute per eventuali autorizzazioni del Giudice Tutelare nonché quelle sostenute in relazione all’acquisto effettuato nell’ambito di una procedura esecutiva individuale o concorsuale.

Per ciò che riguarda gli oneri accessori connessi all’operazione di mutuo che danno diritto alla detrazione in esame, l’Agenzia delle entrate, con la circolare n. 15/E del 20 aprile 2005, ha precisato che rilevano soltanto le “spese assolutamente necessarie alla stipula del contratto di mutuo”. A tal fine, l’Amministrazione finanziaria, con le circolari n 7/1106 del 10 giugno 1993 e la n. 95/E del 12 maggio 2000 ha precisato che soddisfano tale requisito:

  • le spese notarili sostenute in relazione alla stipula del contratto di mutuo;
  • la commissione spettante all’Istituto bancario;
  • le spese di istruttoria;
  • le spese di perizia;
  • le spese riguardanti l’iscrizione e la cancellazione di ipoteche;
  • l’imposta sostitutiva pagata in relazione al capitale dato a mutuo;
  • le maggiori somme corrisposte per variazioni di cambio in relazioni ai mutui stipulati in valuta estera;
  • le quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione;
  • la penalità per estinzione anticipata del mutuo.

Come disciplinato dalla suddetta circolare n. 15/E del 2005, la detrazione non spetta, al contrario, in relazione alle spese per l’assicurazione dell’immobile perché, secondo l’Amministrazione finanziaria non rispettano i requisiti della necessarietà.

Secondo quanto stabilito dalla circolare n. 17/E del 18 maggio 2006 dall’Agenzia delle entrate, il confronto deve essere effettuato tra l’importo complessivo del mutuo e l’intero costo di acquisizione riferito all’immobile, indipendentemente dalla quota di proprietà sullo stesso.

In altri termini, ai soli fini del rapporto determinato dalla formula innanzi descritta, nell’ipotesi di comproprietà dell’immobile, se il contribuente è intestatario del mutuo al 100 per cento, il capitale dato a mutuo da indicare al denominatore della formula sopra evidenziata sarà comunque pari all’intero ammontare del mutuo, e il costo d’acquisto dell’immobile, da indicare al numeratore della formula, sarà pari a quello riferito all’immobile e non alla quota di proprietà. In altri termini, il contribuente dovrà indicare il 100 per cento del costo anziché l’importo corrispondente al 50 per cento.

Al contempo, nell’ipotesi di due soggetti proprietari dell’immobile:

  • il primo, in misura pari al 30 per cento
  • il secondo, in misura pari al 70 per cento

entrambi mutuatari, si ricorda che, ai fini della determinazione del rapporto di cui sopra, l’importo complessivo del mutuo dovrà essere confrontato con il costo complessivo dell’immobile. Inoltre, con riferimento all’esempio sopra riportato, per ciò che riguarda l’ammontare degli interessi che ciascun contribuente potrà portare in detrazione, è bene osservare che, se non diversamente previsto nel contratto di mutuo, l’agevolazione spetta a ciascun contribuente nella misura pari al 50 per cento. In questo caso, quindi, non rileva la percentuale di proprietà dell’immobile.

Estinzione del mutuo originariamente stipulato

Ai fini della determinazione della percentuale di detraibilità degli interessi, come stabilito dalla risoluzione n. 328/E del 14 novembre 2007, si precisa che nel caso di estinzione del mutuo originariamente contratto e di stipula di un nuovo mutuo di importo pari al capitale residuo aumentato delle spese e degli oneri correlati, la suddetta percentuale di detraibilità degli interessi, riferita al mutuo originario, trova applicazione anche relativamente agli interessi scaturenti dal nuovo mutuo.

Inoltre, nell’ipotesi in cui si stipuli un nuovo mutuo di importo superiore alla quota residua del mutuo originario contratto, maggiorato delle spese e degli oneri correlati, per sostituire un precedente mutuo contratto per un ammontare superiore al costo di acquisto dell’immobile aumentato delle spese e degli oneri correlati, oltre a tenere conto di quanto previsto dalla summenzionata risoluzione n. 328/E del 14 novembre 2007, è necessario tener conto di quanto disciplinato dall’art. 8 del D.L. n. 7/2007. In tale ipotesi il diritto alla detrazione compete per un importo non superiore a quello che risulterebbe con riferimento alla quota residua di capitale del vecchio mutuo, maggiorata delle spese e oneri accessori correlati con l’estinzione del vecchio mutuo e l’accensione del nuovo.

Massimo D’Amico – Centro Studi CGN