Tutto sul modello 69 e la cedolare secca

Tutto quello che occorre sapere sul modello 69: ecco i principali casi in cui è necessario compilarlo e presentarlo allo sportello dell’Agenzia delle Entrate, se il locatore opta per la cedolare secca.

Il modello 69 serve per richiedere la registrazione dei contratti di locazione e per presentare i pagamenti successivi ai contratti medesimi, nel caso in cui si eseguano in forma cartacea questi  adempimenti e ci si rechi a uno sportello dell’Agenzia delle Entrate. È, quindi, un modello di “accompagnamento” al contratto ed al modello F23 liquidato.


Il modello 69 svolge una funzione fondamentale nella disciplina della “cedolare secca”. Riepiloghiamo, in sette punti, tutte le principali casistiche in cui è obbligatorio compilarlo.

1-      Registrazione contratto: nel caso il locatore decida di registrare un contratto di locazione optando per la cedolare secca, deve presentarlo con il modello telematico Siria. Tuttavia il modello Siria ha degli obblighi/limiti compilativi che, se non rispettati, costringono il locatore a registrare il contratto in modalità cartacea, presentando il modello 69. Quindi, se nel contratto sono indicati più di tre locatori (nel modello Siria si possono indicare fino ad un massimo di tre locatori), se sono indicate più di tre pertinenze (nel modello Siria si possono indicare fino ad un massimo di tre pertinenze), e se sono trascorsi più di trenta giorni dalla data di stipula (si ricorda che trascorsi i 30 giorni è possibile registrare con ravvedimento), il locatore (o i locatori), accertato che anche solo una di queste condizioni non è verificata, deve registrare allo sportello dell’Agenzia delle Entrate e conseguentemente presentare il modello 69.

2-      Annualità successiva: l’esercizio dell’opzione della cedolare secca può essere effettuato dal locatore in un momento successivo alla registrazione del contratto di locazione. Tale momento dipende, ovviamente, dalla convenienza fiscale che il locatore/contribuente può trarre aderendo a tale regime. Quindi, se il locatore vuole aderire alla cedolare secca durante la vita utile del contratto deve:

  • innanzitutto, spedire una raccomandata al conduttore con la quale lo informa della volontà di aderire all’imposta “piatta” e di rinunciare agli aumenti ISTAT del canone (come previsto dalla normativa vigente);
  • poi, entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità, presentare il modello 69 all’Agenzia delle Entrate per comunicare la scelta effettuata. Alla luce di ciò, esercitare l’opzione oltre il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro dovuta annualmente, determina l’impossibilità di accedere al regime agevolato della cedolare secca per l’annualità in relazione alla quale l’opzione non è stata esercitata nei termini. Ad esempio: contratto quadriennale con durata dal 01/01/2012 al 31/12/2015. Un modello 69 presentato il 10 febbraio 2013 con il fine di esercitare l’opzione della cedolare secca produrrà i suoi effetti a partire dall’annualità che comincia nel 2014, in quanto nel 2013 si doveva presentare entro il 31 gennaio. Sarà possibile far valere tale opzione anche per l’anno 2013 versando con “remissione in bonis”.

3-      Revoca dell’opzione: il locatore ha la possibilità di revocare l’opzione in qualsiasi momento presentando all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate il modello 69, utilizzandolo come schema di richiesta della revoca. Se il locatore revoca, ovviamente, è necessario comunicare anche al conduttore la decisione di far decadere il regime opzionale, alla luce di quanto prevede la disciplina dell’imposta di registro che considera responsabili in solido al versamento i due attori del contratto.


4-      Trasferimento di immobile locato: nel caso in cui venga trasferita la proprietà di un immobile già locato (per cessione, donazione, eredità), i nuovi titolari possono optare per la cedolare secca presentando il modello 69 entro il termine dei 30 giorni, non sussistendo l’obbligo di stipulare un nuovo contratto di locazione.

5-      Comproprietario non risultante dal contratto di locazione: il comproprietario non indicato nel contratto di locazione ha la possibilità di optare per la cedolare secca presentando il modello 69 all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate, allegando la documentazione attestante il titolo di comproprietario. È obbligatorio, per il locatore non indicato nel contratto, comunicare preventivamente al conduttore la volontà di aderire al regime dell’imposta piatta e di rinunciare agli aggiornamenti del canone.

6-      Proroga: in caso di proroga del contratto di locazione, anche tacita, l’opzione della cedolare secca deve essere esercitata entro 30 giorni dal momento della proroga, tramite presentazione da parte del locatore del modello 69 debitamente compilato. Tale opzione è esercitabile anche se il contratto originario era stato registrato con modalità cartacea o telematica. Si ricorda che per tutte le tipologie di contratti di locazione abitativi è prevista la proroga, ad eccezione del contratto di abitazione transitoria, per il quale non è possibile prorogare. Tuttavia, se i termini della transitorietà si dilatano oltre la scadenza prevista, il contratto si presume stipulato con la forma del 4+4 cd. “libero”.

7-      Risoluzione: nel caso di risoluzione anticipata del contratto di locazione si può optare per il regime della cedolare secca; ciò comporta la non applicazione dell’imposta di registro dovuta per la risoluzione. La scelta da parte del locatore deve essere esercitata tramite presentazione del modello 69 (per i contratti per i quali non risulta scaduto il termine per il versamento dell’imposta di registro).

Giacomo Forato – Centro Studi CGN