Determinazione del reddito imponibile in caso di cedolare secca

Se non si è optato per il regime agevolato al momento della stipula del contratto di locazione, è possibile optarvi nell’annualità contrattuale successiva, la quale, però, nella maggior parte dei casi non corrisponde con il periodo d’imposta. Come si calcola dunque la decorrenza della cedolare secca in corso d’anno e come si determina il reddito imponibile? Di seguito alcuni esempi pratici.

Nel caso di decorrenza della cedolare secca in corso d’anno, si possono verificare situazioni in cui vi è una coesistenza di annualità contrattuali per le quali l’immobile è assoggettato a tassazione ordinaria e agevolata, ovvero periodi in cui l’immobile, già oggetto di locazione con cedolare secca, risulti sfitto.


Ovviamente, si verificano due periodi nel medesimo anno d’imposta e, in tal caso, la cedolare è applicabile ai canoni relativi all’annualità successiva maturati nell’anno d’imposta o, se di importo superiore ai canoni, alla rendita catastale.

 

Esempio

Un immobile è locato è tenuto a disposizione dal 1.1.2012 al 10.5.2012; viene successivamente locato dal 11.5.2012 ad un canone annuo di Euro 7.200,00, con opzione per la cedolare secca. La rendita catastale dell’immobile è di Euro 1.000,00, già rivalutata del 5%.

 

Per l’anno 2012:

  • L’immobile è a disposizione per il periodo dal 1/1 al 10/5; il reddito (la rendita catastala rapportata al periodo di possesso) non è più imponibile ai fini IRPEF, in quanto per l’immobile è stata versata l’IMU
  • Per il periodo dal 11/5 al 31/12 è necessario individuare il maggiore importo effettuando il raffronto tra:
    • la rendita rivalutata Euro 1.000,00
    • Il canone di locazione rapportato al periodo di possesso

(canone di locazione annuo/365) x 235
(7.200,00/365) x 234 Euro 4.636,00

Il reddito da assoggettare a cedolare secca sarà di Euro 4.636,00

 

Per l’anno 2013:

  • L’opzione per la cedolare non viene revocata; non sarà necessario alcun adempimento e il reddito da assoggettare a cedolare sarà pari al reddito dal 1/1 al 10/5 (residuo della prima annualità) + il reddito dal 11/5 al 31/12 (parziale per la seconda annualità)
  • L’opzione per la cedolare viene revocata; in tal caso il locatore dovrà revocare l’opzione con il modello 69 e versare l’imposta di registro per la seconda annualità

Il reddito sarà così determinato:

    • Per il periodo residuo della prima annualità (1/1 – 10/5) con cedolare secca

(canone di locazione annuo/365) x 130

(7.200,00/365) x 130 Euro 2.564,00

    • Per il periodo parziale della seconda annualità (11/5 – 31/12) a tassazione ordinaria

[(canone di locazione annuo/365) x 235] – 5%

[(7.200,00/365) x 235] – 5% Euro 4.404,00