Immobili detenuti all’estero: esempi pratici

Tutti gli immobili detenuti all’estero a titolo di proprietà o di altro diritto reale da soggetti residenti in Italia devono essere obbligatoriamente indicati in RW, indipendentemente dal fatto che producano o meno reddito tassabile. Ecco una guida pratica alla compilazione.

Gli immobili vanno segnalati nella Sezione II del quadro RW di Unico, se la loro consistenza al 31 dicembre del periodo d’imposta considerato supera Euro 10.000,00, ovvero se la consistenza dell’immobile, sommandosi ad altro investimento – es. c/c – supera Euro 10.000,00.


L’immobile va segnalato indicando quale valore il suo costo storico, così  come risultante dalla relativa documentazione probatoria, maggiorato di eventuali oneri accessori (spese notarili, oneri di intermediazione) con esclusione degli interessi passivi.

Come per le altre attività finanziarie detenute all’estero, anche per gli immobili, qualora il costo di acquisto non sia documentabile, è necessario riportare il valore normale del bene eventualmente risultante da perizia di stima (Circolare Ministeriale 45/E/2010).

È stato più volte specificato che tutti gli investimenti, compresi quindi gli immobili, detenuti all’estero devono essere segnalati in RW, indipendentemente dalla produzione o meno di reddito imponibile; è sufficiente che la produzione di tali redditi sia potenziale. Pertanto, anche l’immobile “a disposizione” detenuto all’estero a qualsiasi titolo (proprietà o diritto reale) rientra quale oggetto di segnalazione.

In caso di nuda proprietà e usufrutto è intervenuta la Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 142/E del 30 dicembre 2010. Nella prassi viene affermato che poiché sia il nudo proprietario che l’usufruttuario possono disporre esclusivamente della quota di propria spettanza – possono, cioè, cederla per un periodo o locare l’immobile – sia il nudo proprietario che l’usufruttuario ha l’obbligo di segnalazione in RW dell’immobile per la propria quota di competenza.


In caso di multiproprietà dell’immobile, all’atto della stipula del contratto di acquisto viene indicato il periodo dell’anno per il quale il soggetto acquirente godrà dello stesso. La segnalazione in RW andrà effettuata per quel determinato periodo e per l’importo pattuito.

Esempio
Paolo Rossi acquista il 2 febbraio 2011 un immobile in Germania, in comproprietà con il figlio Luca e con l’usufrutto della moglie Maria.
L’immobile è valutato nell’atto di acquisto in Euro 200.000,00, di cui 120.000,00 per l’usufrutto e 80.000,00 per la nuda proprietà.
In questo caso i nudi proprietari Paolo e Luca compilano il quadro RW – Sezione II ognuno per la propria quota che ipotizziamo al 50%, indicando ciascuno Euro 40.000,00; l’usufruttuario signora Maria indicherà in RW l’usufrutto per Euro 120.000,00.

Nudi proprietari (Paolo e Luca)

Sezione II prima

Usufruttuario (Maria)

Sezione II seconda

Il caso dell’acquisto di un immobile all’estero mediante l’accensione di un mutuo in una banca estera è stato trattato nella Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 45/E/2010; trattasi, nello specifico, di un immobile a disposizione in Grecia, acquistato per Euro 150.000,00 e per il cui acquisto è stato acceso un mutuo in una banca estera per Euro 100.000,00 e mediante un trasferimento di denaro dall’Italia per la  parte rimanente.
In questo caso vanno compilate:
•    la Sezione II per l’indicazione dell’immobile al suo costo storico di acquisto (Euro 150.000,00)
•    la Sezione III per l’indicazione del trasferimento di denaro (Euro 50.000,00) e per l’indicazione dell’accensione del mutuo (Euro 100.000,00); in questo caso, nulla dovrà più essere segnalato negli anni a venire.

Si ricorda che, qualora al 31 dicembre dell’anno d’imposta, il saldo del c/c estero sia superiore a Euro 10.000,00 vige l’obbligo di  segnalazione in Sezione II.

Acquisto dell’immobile

Sezione II terza

Accensione del mutuo e trasferimento di denaro

Sezione II quarta

Codice 2= trasferimenti da Italia a estero; Codice 3= trasferimenti estero su estero

Sempre nella Circolare 45/E/2010 è specificato che le attività finanziarie detenute all’estero devono essere segnalate in RW da ciascun soggetto intestatario, in riferimento alla propria quota di possesso; la segnalazione deve però essere effettuata per l’intero importo qualora ciascuno degli intestatari ne abbia la piena disponibilità, ovvero se altro soggetto, ancorché non proprietario, ne abbia la possibilità di movimentazione.

Nell’esempio, Paolo e Anna sono comproprietari di un immobile in Spagna il cui costo storico è di Euro 200.000,00. Ognuno dei due proprietari dispone esclusivamente della propria quota ed ha versato il corrispondente 50% in denaro.
Entrambi compilano il quadro RW, segnalando la propria quota di proprietà in Sezione II e di trasferimento di denaro in Sezione III.

Quota di comproprietà per Paolo e Anna

Sezione II quinta

Quota di trasferimento per Paolo e Anna

Sezione II sesta

 

Si ricorda che vige sempre l’obbligo della compilazione del quadro RM per il calcolo dell’IVIE.

Rita Martin – Centro Studi CGN