Calcolo IMU per immobili in uso gratuito

In vista della scadenza del 17 giugno, cerchiamo di rispondere a uno dei dubbi più frequenti in materia di IMU: il calcolo dell’aliquota per gli immobili in uso gratuito.

Per capire se l’immobile concesso in uso gratuito a familiari sconta l’IMU, occorre preliminarmente definire i contorni del soggetto passivo e analizzare la definizione di abitazione principale.


I soggetti passivi IMU

Sono soggetti passivi IMU il proprietario e il titolare dei diritti reali di godimento (usufrutto, uso e abitazione). Il contribuente che detiene l’immobile in forza di un contratto di comodato a uso gratuito, al contrario, non è contemplato tra i soggetti passivi. La ragione è da ravvisarsi nel fatto che, tecnicamente, la detenzione non realizza il possesso dell’immobile, che costituisce il presupposto dell’IMU.

In merito, si ricorda la sentenza n. 11374 del 11-05-2010 della Sez. III della Suprema Corte di Cassazione secondo cui “il comodato di un alloggio ad uso abitativo costituisce detenzione, non quindi possesso “ad usucapionem”, in favore tanto del comodatario, quanto dei familiari con lo stesso conviventi”.

L’abitazione principale


Le disposizioni che regolamentano l’IMU forniscono un’interpretazione restrittiva dei criteri per l’individuazione dell’unità immobiliare adibita ad abitazione principale. Rispetto a quanto previsto per l’ICI, infatti, la cui definizione di abitazione principale era più elastica, ai fini IMU, per abitazione principale, si intende infatti quella nella quale “il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente“.

Il D.L. n. 201 del 6 dicembre 2011, cosiddetto decreto Salva Italia, ha abrogato la norma che prevedeva l’assimilazione ad abitazione principale degli immobili dati in uso gratuito a familiari.

In altri termini, secondo le disposizioni IMU, l’abitazione principale deve essere costituita dalla sola unità sulla quale si verifica la sussistenza dei seguenti requisiti: possesso, residenza e dimora.

Facciamo un esempio: si supponga che due coniugi siano proprietari di due unità immobiliari, di cui una concessa in comodato d’uso gratuito in favore del loro figlio.

In tal caso, i genitori saranno considerati possessori di una seconda casa e saranno costretti a versare l’IMU sull’immobile concesso in uso gratuito con aliquota ordinaria. Non è possibile, infatti, equiparare il diritto derivante dall’uso gratuito al diritto reale di godimento; in tal caso, infatti, è necessaria l’iscrizione con atto notarile di una scrittura privata autenticata, mentre non è sufficiente la scrittura privata registrata.

In conclusione, se un soggetto è proprietario di due abitazioni e ne concede una al proprio figlio perché ci vada a vivere, non è sufficiente che quest’ultimo vi risieda e vi dimori, ma deve anche avere la proprietà della stessa o un diritto reale su di essa. Nel caso preso in considerazione, dunque, poiché il contribuente è il genitore (e non il figlio), non ricorre nessuna delle condizioni per ravvisare i benefici di legge.


Va altresì ricordato che nell’IMU, a differenza che nell’ICI, l’immobile concesso in uso gratuito a parenti non può nemmeno essere assimilato all’abitazione principale dalla delibera comunale.

Nell’esempio di cui sopra, quindi, il genitore:

  • proprietario della casa nella quale dimora e risiede, beneficerà della sospensione del pagamento dell’IMU essendo considerata abitazione principale;
  • che nella sua qualità di proprietario, ha concesso in uso gratuito al figlio l’abitazione, sarà obbligato a versare la prima rata di acconto in scadenza al 17 giugno limitatamente a quest’ultima.

Redazione Fisco7