L’IMU sostituisce l’IRPEF, vediamo in quali casi

In questo articolo approfondiamo in che modo avviene la sostituzione dell’IRPEF da parte dell’IMU e in quali casi, dopo aver pagato l’IMU, è possibile non pagare l’IRPEF su quei beni per effetto del meccanismo di sostituzione previsto dalla normativa che regola l’imposta.

Per definire quali sono le imposte sostituite dall’IMU bisogna rileggere l’articolo 8 comma 1 del D.Lgs. n. 23 del 2011. L’IMU, per espressa previsione normativa, sostituisce sia l’imposta comunale sugli immobili (ICI), sia, per la componente immobiliare, l’imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF) e le relative addizionali regionali e comunali dovute in riferimento ai redditi fondiari concernenti i beni non locati.


L’IMU quindi sostituisce l’IRPEF sugli immobili non affittati o non locati. Come si può leggere nella circolare n. 5/E dell’11 marzo 2013, anche se l’IMU non ha natura di imposta sul reddito, il cosiddetto effetto sostituzione dell’IRPEF si concretizza nell’ambito del T.U.I.R. mediante l’esclusione, dalla base imponibile dell’IRPEF, del reddito fondiario prodotto dagli immobili non affittati o non locati soggetti a IMU.

Risultando chiaro che sui redditi fondiari e sui beni locati non si paga l’IRPEF, la domanda è: quali sono questi beni non locati che consentono di non pagare l’IRPEF dopo aver pagato l’IMU?

La risposta arriva dalla lettura della circolare 3/DF del 18 maggio 2012 del Ministero dell’Economia e delle Finanze, Dipartimento delle Finanze, la quale chiarisce che per beni non locati si intendono:

  • i fabbricati non locati e non affittati;
  • i terreni non locati;
  • gli immobili non locati concessi in comodato gratuito;
  • gli immobili destinati ad uso promiscuo del professionista.

Quali sono invece i redditi non sostituiti dall’IMU e sui quali si paga l’IRPEF?


Le disposizioni che regolano l’IMU elencano espressamente i redditi in relazione ai quali non si produce l’effetto sostituzione e che, pertanto, continuano ad essere assoggettati alle ordinarie imposte erariali sui redditi. Più in particolare, rientrano in tale elenco:

  • il reddito agrario di cui all’articolo 32 del T.U.I.R. (coltivazione del terreno, silvicoltura, allevamento di animali, etc….);
  • i redditi fondiari diversi da quelli cui si applica la cedolare secca (ossia i redditi di fabbricati relativi a beni locati diversi da quelli cui si applica la cedolare secca);
  • i redditi derivanti dagli immobili non produttivi di reddito fondiario ai sensi dell’articolo 43 del T.U.I.R. (beni strumentali per l’esercizio di arti e professioni);
  • i redditi degli immobili posseduti dai soggetti passivi dell’IRES.

Oltre alle ipotesi sin qui indicate, ce ne sono altre in cui l’effetto di sostituzione non opera in quanto gli immobili non producono redditi fondiari.

Si applica l’IRPEF ai redditi derivanti da terreni dati in affitto per usi non agricoli (in quanto i terreni non si considerano produttivi di reddito dominicale ma di redditi diversi ai sensi dell’art. 69 comma 1 lett. e del T.U.I.R.) e alle indennità di occupazione (in quanto anch’esse sono considerate redditi diversi ai sensi dell’art. 35 comma 6 del Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di espropriazione per pubblica utilità, approvato con DPR 8 giugno 2001, n. 327).

E per i beni locati per una parte del periodo di imposta?

Richiamando le indicazioni fornite dalla circolare n. 26/E del 2011, la circolare 5/E dell’11 marzo 2013 chiarisce che la tassazione dei redditi fondiari derivanti dalla locazione di immobili per una parte del periodo di imposta, per i quali il contribuente opti per la cedolare secca, non dà luogo a particolari problemi considerato che occorre dividere il periodo di imposta tra la parte in cui l’immobile non è locato (con applicazione delle regole IRPEF) e la parte in cui l’immobile è locato (con applicazione delle regole della cedolare secca).

In questo caso, l’IMU sostituisce l’IRPEF e le addizionali dovute in relazione al reddito fondiario relativo alla sola parte del periodo di imposta in cui l’immobile non è locato.


Nel caso in cui il contribuente non opti (o non sia possibile optare) per la cedolare secca, le regole IRPEF di determinazione del reddito dei fabbricati prevedono il confronto tra la rendita catastale rivalutata ed il canone di locazione ridotto forfetariamente e il concorso al reddito del canone di locazione se superiore alla rendita.

La circolare chiarisce inoltre che l’IMU sostituisce l’IRPEF e le addizionali dovute in relazione al reddito fondiario relativo alla sola parte del periodo di imposta in cui l’immobile non è locato, mentre per la restante parte il reddito fondiario dell’immobile locato è soggetto a IRPEF e relative addizionali calcolate con le ordinarie regole.

Per gli immobili inagibili per i quali siano rispettate tutte le prescrizioni di cui all’art. 13 comma 3 lett. b del D.L. 201 del 2011, in virtù del principio di sostituzione, è dovuta solamente l’IMU.

Antonino Salvaggio – Centro Studi CGN

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