Come gli immobili influenzano l’ISEE

Fabbricati, terreni e aree edificabili rivestono una particolare importanza nella compilazione dell’ISEE e nella sua determinazione. Quali immobili vanno indicati nel quadro F6? Qual è il termine temporale di riferimento? Come viene indicato l’eventuale capitale residuo di mutuo?

Con particolare riferimento agli immobili per ciascun componente del nucleo, nel quadro F6 – “Patrimonio Immobiliare Del Soggetto”, vengono esposti i dati relativi agli immobili intestati a persone fisiche, diverse da imprese, posseduti al 31 dicembre dell’anno precedente.


Di conseguenza nel quadro F6 saranno indicati tutti i beni immobili posseduti al 31 dicembre, anche se non più posseduti al momento della presentazione della DSU, mentre non saranno considerati i beni immobili acquisiti successivamente al 31 dicembre dell’anno di competenza.

Il termine temporale a cui riferirsi per l’indicazione degli immobili è pertanto quello del 31 dicembre dell’anno precedente: ai fini ISEE non vengono tenuti in considerazione il periodo di possesso, gli eventuali utilizzi o le variazioni delle quote di possesso intervenute nel corso dell’anno relativamente agli immobili indicati.

Il patrimonio immobiliare indicato nel quadro F6  comprende la proprietà e i diritti reali di godimento posseduti su beni immobili (usufrutto, uso, abitazione, servitù, superficie, enfiteusi).

Non vengono tenuti in considerazione invece la nuda proprietà, i terreni e fabbricati situati all’estero, gli immobili di imprese commerciali e quelli che costituiscono beni strumentali per l’esercizio di arti e professioni.


Il quadro F6 ai fini pratici consiste nella compilazione di una vera e propria tabella dove, per ciascun immobile, vengono indicati la tipologia (fabbricato, terreno edificabile, terreno agricolo), il comune in cui risulta situato, la quota posseduta, il valore dell’immobile così come definito ai fini ICI.

Il ricorso alla disciplina dell’ICI è valido per determinare sia il valore dell’immobile sia il soggetto al quale attribuire il possesso del bene.

A tal proposito è bene sottolineare che con messaggio n. 21318 del 28.12.2012 la Direzione Generale dell’INPS ha precisato che “per le Dichiarazioni Sostitutive Uniche presentate nel 2013, sentito il Ministero del Lavoro e delle Politiche Sociali, occorre continuare a prendere a riferimento il valore degli immobili definito ai fini ICI al 31 dicembre dell’anno precedente a quello di presentazione della dichiarazione e non il valore ai fini dell’IMU”.

Nella tabella, inoltre, per ogni singolo immobile potrà essere indicato l’eventuale capitale residuo di mutuo, contratto per l’acquisto o costruzione. Tale valore sarà portato in detrazione in sede di calcolo del valore ai fini ICI. Non saranno considerati i mutui contratti per la ristrutturazione o restauro dell’immobile; nessuna indicazione viene data invece in merito alla forma con la quale deve essere stipulato. L’ammontare del mutuo residuo portato in detrazione deve essere ripartito secondo la quota di proprietà del bene: il mutuo è sempre legato all’immobile e non alla persona che lo ha sottoscritto.

Nella tabella viene anche evidenziato con apposito contrassegno l’immobile che nel quadro C del modello base viene indicato quale casa di abitazione del nucleo per il periodo di validità della DSU.

Abbiamo già detto in precedenza che, in generale, in presenza di mutuo, dal valore ai fini ICI viene detratto il capitale residuo di mutuo.

Nel caso di immobile adibito ad abitazione principale, il valore del bene viene calcolato portando in detrazione una franchigia di Euro 51.645,69 o, se più favorevole, la quota residua di mutuo. Tale franchigia non è rapportata né alla quota posseduta né al periodo di possesso del bene e viene applicata con riferimento alla sola abitazione principale e non alle pertinenze: diversamente da quanto previsto dalla normativa fiscale, ai fini ISEE si considera abitazione solo quell’immobile dove risiede il nucleo, senza in nessun modo considerare le pertinenze.

Marco Canese – Centro Studi CGN