Locazione promiscua o affittacamere? Qual è la differenza?

Locare un immobile di proprietà o su cui si risiede in affitto, o parte di esso, è comune. La normativa regionale definisce tale tipologia attività di affittacamere. Per svolgere l’attività è sufficiente presentare una domanda in carta da bollo all’Azienda di Promozione Turistica territoriale. Cosa succede, però, se viene affittata parte della propria abitazione, sia essa di proprietà del locatore o in affitto?

Se il soggetto ha affittato l’immobile esclusivamente per l’attività di affittacamere o se utilizza promiscuamente l’immobile sia come propria abitazione sia per l’esercizio della suddetta attività, il contratto di locazione che viene posto in essere non può essere di tipo abitativo, bensì è assimilato a quello di tipo alberghiero, anche se l’attività è più ridotta e condotta sempre a livello familiare.


In questo caso inoltre, secondo quanto stabilito dalla Legge 392/78 e confermato dalla Sentenza della Corte di Cassazione n. 4124/82 il contratto deve:

  • prevedere una durata minima di 9 anni, rinnovabili per altri 9;
  • prevedere un termine di preavviso di 18 mesi;
  • stabilire l’indennità per la perdita dell’avviamento (21 mensilità).

L’attività, al pari di quella alberghiera, consta nella fornitura di camere ammobiliate, dotate di luce, acqua e riscaldamento e complete delle prestazioni accessorie (fornitura di biancheria, pulizia).

Attenzione però: per poter accertare se l’attività rientra o meno in quella di affittacamere è necessario verificare due elementi: la superficie dell’immobile destinata e la prevalenza economica.

Nel caso in cui l’uso promiscuo dell’abitazione sia previsto dal contratto di locazione, l’uso prevalente dell’attività di affittacamere deve essere determinato dalle parti.


È utile infine ricordare che è sempre necessario far riferimento all’art.2 della Legge 135/2001 in cui vengono fissati gli standard minimi, diversi per ogni Regione, sulla qualità delle camere, sia per gli alberghi sia degli immobili abitativi.

Adempimenti del locatore:

  • richiedere un documento d’identità al cliente (anche passaporto);
  • consegnare la scheda di dichiarazione delle generalità, secondo il modello approvato dal Ministero dell’Interno, che il cliente deve compilare e sottoscrivere;
  • facoltativamente, comunicare le generalità del cliente alle autorità di P.S. Tale adempimento è obbligatorio per il soggetto che esercita, anche saltuariamente, l’attività di bed&breakfast.

Rita Martin – Centro Studi CGN