Costi deducibili: gli immobili

Ai fini delle imposte dirette, i redditi fondiari sono classificati tra i redditi assoggettati a imposizione diretta. Sono  definiti redditi fondiari quelli relativi a terreni e fabbricati situati nel territorio dello Stato, iscritti o iscrivibili all’ufficio catasto, con autonoma attribuzione di rendita. I redditi fondiari sono suddivisi in redditi di terreni (dominicali e agrari) e redditi di fabbricati. In questo articolo trattiamo dei redditi relativi agli immobili delle imprese e dei professionisti, ai fini delle imposte dirette.

Gli immobili delle imprese


Non sono considerati immobili produttivi di reddito fondiario gli immobili relativi alle imprese commerciali e quelli strumentali per l’esercizio di arti/professioni, così come indicato nell’art.43 del TUIR.

Gli immobili che concorrono, anche se in misura differente, alla formazione del reddito d’impresa, arte o professione sono classificati in immobili strumentali (art.43), immobili merce (artt. 57 e 85) e immobili patrimonio.

Gli immobili strumentali sono gli immobili utilizzati durevolmente nel processo produttivo. Tali immobili concorrono alla formazione del reddito d’impresa complessivo secondo il principio di competenza mediante la rilevazione di eventuali plusvalenze o minusvalenze, altri proventi, quote di ammortamento, spese di manutenzione, ammodernamento, riparazione e altri eventuali costi.

Gli immobili posso essere strumentali:


  • per natura”, cioè quelli che per loro caratteristica non sono suscettibili di diversa destinazione senza radicali trasformazioni, sempre se posseduti nell’esercizio d’impresa e inclusi nella categorie catastali A10/ B, C, D, ed E, escluse le pertinenze;
  • per destinazione”, cioè quelli che vengono utilizzati da parte del possessore esclusivamente per l’esercizio dell’impresa o dell’arte/professione, indipendentemente dalla categoria catastale cui appartiene, compresi quelli concessi in uso ai dipendenti.

Gli immobili merce sono gli immobili che costituiscono oggetto dell’attività dell’impresa (es. impresa costruttrice) e che partecipano alla formazione del reddito d’impresa in base ai costi, ai ricavi (cessione, indennizzo a seguito di distruzione, locazione, ecc.) e rimanenze.

Gli immobili patrimonio sono tutti gli immobili che non rientrano nelle due categorie precedentemente descritte. Tali immobili partecipano alla formazione del reddito d’impresa secondo i criteri fondiari, secondo le seguenti modalità:

  • effettuando una variazione in aumento dei redditi determinati catastalmente
  • effettuando una variazione in aumento per eliminare i costi imputati a C.E.
  • effettuando una variazione in diminuzione per eliminare i ricevi imputati a C.E.

Gli immobili dei professionisti

Gli immobili strumentali dei professionisti sono quelli da questi utilizzati effettivamente per l’esercizio della propria attività, indipendentemente dalla categoria catastale. Costi e ricavi di detti immobili concorrono alla formazione del reddito imponibile del professionista secondo il principio di cassa.

Esistono delle differenziazioni a seconda che l’immobile strumentale sia:

  • di proprietà e utilizzato ad uso promiscuo per l’esercizio dell’attività professionale: in questo caso è deducibile dal reddito di lavoro autonomo il 50% della rendita catastale;
  • di proprietà strumentale:
    • se acquistato entro il 14.6.1990 il costo è deducibile in quote di ammortamento;
    • se acquistato dal 15 giugno 1990 il costo è deducibile per l’importo della rendita catastale e delle relative spese e per gli eventuali interessi passivi sul finanziamento per l’acquisto;
  • in locazione e utilizzato ad uso promiscuo per l’esercizio dell’attività professionale: risulta deducibile dal reddito il canone di locazione, così come le spese accessorie, in misura percentuale dell’effettivo utilizzo per l’attività professionale;
  • in locazione strumentale:
    • in questo caso è deducibile l’intero canone di locazione annuo;
    • risultano deducibili anche le spese accessorie (rifiuti, condominiali, riscaldamento, ecc.);
  • in leasing:
    • se acquistato entro il 14.6.1990 il costo e le spese sono deducibili per competenza, sempre che il leasing abbia durata di almeno otto anni;
    • se acquistato dal 15 giugno 1990 il costo è deducibile per l’importo della rendita catastale e delle relative spese e per gli eventuali interessi passivi sul finanziamento nella misura del 50%.

In tutti i casi le spese di manutenzione straordinaria risultano deducibili per la quota di competenza dell’anno, suddivisa in quote costanti in cinque anni.

Le spese sostenute per le utenze risultano deducibili in misura corrispondente all’utilizzo dell’immobile (se strumentale, ad esempio, sono deducibili al 100%; se ad uso promiscuo nella stessa percentuale per la quale risultano deducibili gli altri costi).

Prassi

Risoluzione 9/664/1982 – l’abitazione del custode di un opificio industriale è considerata immobile strumentale

Circolare 244/E/1999 – producono reddito fondiario gli immobili degli Enti pubblici e delle Onlus utilizzati allo svolgimento di attività istituzionale

Risoluzione 7/1579/1982 – il terreno utilizzato dalle imprese edili per il deposito di materiale è considerato bene strumentale

Risoluzione 9/553/1979 – è considerato immobile strumentale se ne viene provato l’effettivo utilizzo, l’immobile utilizzato dall’impresa di costruzioni come ufficio vendite.

Rita Martin – Centro Studi CGN