Locatore e conduttore: quali sono i doveri delle parti?

Dalla stipula del contratto di locazione scaturiscono, in capo alle parti interessate (cioè locatore e conduttore), diritti e doveri ai quali essi devono attenersi affinché il contratto stesso possa perdurare nel tempo. In questo articolo riepiloghiamo proprio gli obblighi delle parti, che spesso non vengono rispettati.

La locazione è un contratto il cui iter di perfezionamento si conclude nel momento dell’accordo e dell’accettazione dello scambio. È inoltre un contratto con effetti obbligatori, poiché da esso non deriva l’acquisizione di alcun diritto reale sul bene, ma solo il diritto di godere e di usare quel bene per un tempo determinato e solo per l’uso consentito e specificato nel contratto medesimo.


La locazione è disciplinata dal Codice Civile – artt. da 1571 a 1614 – e dalle Leggi  431/1998 e 392/1978.

Gli obblighi del conduttore

Gli obblighi ai quali il conduttore deve attenersi sono:

  • prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia  nel servirsene per l’uso determinato nel contratto o per l’uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze (con il divieto, pertanto, di mutare la destinazione pattuita o quella insita nella natura del bene);
  • versare nei termini stabiliti dal contratto  il corrispettivo pattuito con il locatore;
  • restituire il bene al locatore “nello stato medesimo in cui l’ha ricevuto, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso del bene in conformità del contratto”;
  • effettuare tutte le riparazioni di ordinaria manutenzione necessarie.

Si ricorda che nel  Codice Civile viene conclamata la presunzione relativa della ricezione del bene “in buono stato di manutenzione”, da parte del conduttore; ciò per ovviare al fatto  che le parti abbiano omesso si redigere la suddetta descrizione. Ne consegue che il conduttore deve mantenere il bene nelle medesime condizioni. La legge prevede anche che, al momento della presa in consegna da parte del conduttore, debba essere rilevato se il bene locato presenti vizi “che ne diminuiscano in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito” . Se non si tratta di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili, il conduttore potrà chiedere la risoluzione del contratto e, nel caso i vizi siano scoperti in un momento successivo, il risarcimento del danno.


Gli obblighi del locatore

Il  locatore deve:

  • consegnare al conduttore il bene locato in buono stato di manutenzione;
  • mantenere il bene locato in uno stato che permetta l’uso convenuto. Ciò significa che egli è obbligato a eseguire tutte le riparazioni necessarie, escluse le manutenzioni ordinarie;
  • assicurare al conduttore il godimento del bene durante tutta la locazione.

Rita Martin – Centro Studi CGN