Le FAQ del MEF su IMU e TASI con altre novità in arrivo

In vista della prossima scadenza del versamento del 16 giugno, il Ministero dell’Economia e delle Finanze  fornisce i primi chiarimenti in materia di IMU e TASI pubblicando sul proprio sito web le risposte alle domande più frequenti poste da contribuenti, operatori professionali nonché soggetti che realizzano i software per il calcolo dei tributi.

Il documento si suddivide in più parti: nella prima parte vengono trattati i problemi applicativi di carattere generale con i seguenti chiarimenti:


  1. l’IMU non è stata sostituita dalla TASI. L’IMU è stata abolita solo per le abitazioni principali diverse da quelle di lusso. Per gli altri fabbricati il proprietario paga entrambi i tributi, con la condizione del rispetto del limite secondo il quale la somma delle aliquote della TASI e dell’IMU per ciascuna tipologia di immobile non deve essere superiore all’aliquota massima consentita dalla legge statale per l’IMU al 31 dicembre 2013 fissata al 10,6 per mille e ad altre minori aliquote. Inoltre per il 2014 l’aliquota massima della TASI non può eccedere il 2,5 per mille e la maggiorazione non può superare complessivamente lo 0,8 per mille tra abitazione principale e altri immobili.
  2. il versamento della prima rata TASI è dovuta entro il 16 giugno solo nel caso in cui il Comune abbia adottato la delibera entro il 23 maggio con pubblicazione nel sito del Ministero entro il 31 maggio. Il Ministero dell’Economia e delle Finanze precisa che risultano pubblicate solo le delibere inviate dai Comuni entro il 23 maggio. Le delibere trasmesse successivamente al 23 maggio non sono state prese in considerazione.
  3. il calcolo della TASI va effettuato rispettando le medesime regole previste per l’IMU, come nel caso di considerare il mese intero quando il possesso si è protratto per più di 15 giorni in quel mese.
  4. l’aliquota TASI da applicare ai fabbricati rurali ad uso strumentale è pari all’1 per mille e non è possibile in alcun caso aumentarla, né applicare la maggiorazione dello 0,8 per mille. Inoltre i fabbricati rurali non sono assoggettati a IMU.

Particolarmente interessanti le risposte fornite dal Ministero nella seconda parte del documento per quanto riguarda  l’individuazione della base imponibile TASI. Infatti viene chiarito che:

  1. la base imponibile della TASI è quella stabilita per l’applicazione dell’IMU. Ciò vuol dire che si applicano le stesse disposizioni concernenti la determinazione della base imponibile IMU, comprese quelle attinenti agli immobili di interesse storico artistico e ai fabbricati inagibili o inabitabili dove si prevede l’automatica applicazione della riduzione del 50% del valore imponibile.
  2. non si considerano aree fabbricabili i terreni posseduti e condotti da coltivatori diretti e da imprenditori agricoli professionali di cui all’art. 1, D.Lgs. n. 99/2004, iscritti alla previdenza agricola e condotti dagli stessi soggetti, sui quali persiste l’esercizio delle attività agricole. Ai fini TASI, quindi, vale la medesima finzione giuridica prevista per l’IMU di considerare come terreni agricoli le aree fabbricabili su cui viene esercitata attività agricola.
  3. invece, l’imposta è dovuta nel caso di aree edificabili date in affitto a coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali, in quanto il terreno resta area edificabile.

La terza parte delle FAQ è rivolta all’applicazione della TASI tra possessori e tra possessore e occupante sciogliendo i numerosi dubbi che gli addetti ai lavori si ponevano:

  1. qualora un fabbricato sia posseduto da due soggetti con percentuali di proprietà diverse, i possessori sono coobbligati in solido al pagamento della TASI, a prescindere dalla quota detenuta. Nel caso in cui per uno solo di essi l’immobile sia adibito ad abitazione principale, ognuno paga in base alla rispettiva quota, applicando l’aliquota corrispondente alla propria situazione soggettiva;
  1. in caso di mancato versamento della quota TASI da parte dell’inquilino, il proprietario non risponde del mancato pagamento. Infatti ognuno è titolare di un’autonoma obbligazione tributaria e la responsabilità solidale è prevista solo tra soggetti della medesima categoria, ossia tra possessori oppure tra  detentori, e non tra soggetti di categorie diverse quali possessori e detentori.
  2. in caso di immobile locato, si ribadisce che il proprietario e l’occupante sono titolari di un’autonoma obbligazione tributaria. Pertanto, il locatario versa la TASI nella misura compresa tra il 10 e il 30 per cento dell’ammontare complessivo dell’imposta, in ragione della percentuale stabilita dal Comune nel proprio regolamento. Nel caso in cui il Comune non abbia deliberato la percentuale di riparto, l’occupante deve versare il tributo nella misura minima del 10 per cento.

L’ultima parte delle FAQ affronta le questioni relative all’abitazione principale e agli immobili equiparati all’abitazione principale:

  1. la detrazione TASI, eventualmente deliberata dal Comune, deve essere ripartita in parti uguali tra i comproprietari, nel caso in cui questi utilizzino l’immobile come abitazione principale. Per esempio, se il Comune ha deliberato una detrazione pari a euro 200,00 per l’immobile adibito ad abitazione principale, la medesima detrazione va ripartita in parti uguali tra i diversi comproprietari che adibiscono l’immobile ad abitazione principale a prescindere dalla relativa quota di proprietà.
  1. nel caso di soci di cooperative a proprietà indivisa e di assegnatari di “alloggi sociali”, in tutte le ipotesi in cui si può parlare di abitazione principale, l’obbligo di versamento TASI ricade interamente sul proprietario e non sull’occupante. Ne deriva che la TASI, in capo alla cooperativa a proprietà indivisa, deve essere calcolata applicando l’aliquota prevista dal Comune e la detrazione eventualmente accordata dal Comune stesso. Nulla è dovuto dal socio.
  2. per l’unità immobiliare assegnata dal giudice della separazione, il coniuge assegnatario è considerato ai fini IMU come titolare di un diritto di abitazione. Il medesimo principio si applica per la TASI.
  3. se l’immobile concesso in comodato gratuito ad un parente è assimilato ad abitazione principale ed è di proprietà di più soggetti, la detrazione si applica in parti uguali tra i proprietari dell’immobile, indipendentemente dalle rispettive quote di proprietà;
  4. l’eventuale assimilazione ad abitazione principale di un’unità concessa in comodato gratuito ad un parente in linea retta con riferimento alla quota di  rendita non eccedente il valore di euro 500,00, comprende anche la rendita delle pertinenze. Ai fini IMU e TASI tale agevolazione deve essere applicata prevedendo fino a euro 500,00 l’applicazione delle regole per l’abitazione principale, di lusso e non, e per la parte eccedente il valore di euro 500 l’applicazione dell’aliquota ordinaria.

In dirittura di arrivo la proroga per il versamento della prima rata TASI, che slitta al 16 ottobre, e la rata unica per le abitazioni principali, che slitta al 16 dicembre. Il Consiglio dei Ministri ha dato il via libera al decreto legge che fissa le deroghe per l’anno 2014. Altra precisazione di non poco conto è quella che fissa in maniera univoca al 16 giugno il pagamento della prima rata TASI anche laddove il Comune abbia deliberato un calendario diverso, e al 16 ottobre, in caso di mancata adozione della delibera. La precisazione si rende necessaria in quanto alcuni Comuni avevano stabilito scadenze diverse non tenendo conto della correzione effettuata nel D.L. 16/2014.


Da più parti, intanto, si sollevano ulteriori richieste di proroghe vista l’estrema complessità della materia. Al riguardo il pessimismo è d’obbligo: finché il legislatore continuerà a legiferare non prevedendo principi e norme di semplice applicazione, lasciandosi andare, invece, alla deriva di un sistema frammentato e fondato sulla casistica non ci sarà proroga a salvare gli operatori, e un sistema fiscale equo, moderno e trasparente sarà sempre più un miraggio.

Nicolò Cipriani – Centro Studi CGN