TASI, TAssa Semplicemente Incomprensibile

La TASI, oltre a presentarsi come un’imposta “estremamente estroversa” per il  numero di variabili che la compone, primeggiando tra le tasse più odiose e caotiche che il nostro sistema tributario abbia mai accolto, si presenta anche come un “tributo introverso” perché ammutolisce laddove invece ci sarebbe la necessità di definire meglio le fattispecie. In questo articolo cerchiamo di chiarire, in dieci punti, le situazioni più controverse.

1) Recita il comma 669, dell’art. 1, L. n. 147/2013: “Il presupposto impositivo della TASI è il possesso o la detenzione, a qualsiasi titolo, di fabbricati …” Un noto quotidiano economico-finanziario ha segnalato il caso di un immobile dato in comodato all’anziana madre che vive con una badante. Dato che il regolamento comunale fissa al 30% la quota a carico del detentore, come si ripartisce il carico TASI? Secondo la norma: il 70% a carico del possessore, il 15% a carico della madre e l’altro 15% a carico della badante. Infatti, il concetto di detenzione individua una situazione di fatto, includendo, accanto alle fattispecie formali legate all’esistenza di un titolo quale il contratto di locazione o di comodato, anche situazioni di fatto non confezionate in un titolo formale, come nel caso della badante che convive con l’anziana signora.


2) Il comma 673, art. 1, L. n. 147/2013 prevede: “In caso di detenzione temporanea di durata non superiore a sei mesi nel corso dello stesso anno solare, la TASI è dovuta soltanto dal possessore dei locali e delle aree a titolo di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e superficie.” È stato precisato (cfr. IFEL – Fondazione ANCI – Nota di Lettura del 1° settembre 2014, cfr. P. Mirto In Tasi “impossibile per gli inquilini”,  quotidiano del Sole 24 ore del 21/9/2014, pag. 9) che nel caso di utilizzi inferiori ai sei mesi ma non riconducibili a un utilizzo temporaneo come nell’ipotesi di un contratto di locazione quadriennale decorrente da ottobre 2014, il conduttore è tenuto a versare la propria quota rapportandola ai mesi di effettiva occupazione, considerando l’intero mese nel caso in cui la detenzione si sia protratta per almeno quindici giorni.

3) Prendiamo il comma 681, secondo periodo: “L’occupante versa la TASI nella misura, stabilita dal Comune nel regolamento, compresa fra il 10% e il 30% dell’ammontare complessivo della TASI, …”. Ne deriva che il Comune non può prevedere l’aliquota zero per l’occupante. Se ciò accade e la delibera non è stata impugnata, si consiglia di attenersi comunque alla delibera comunale.

4) Il Comune non delibera in materia di TASI. In questo caso i contribuenti dovranno applicare la mini TASI dell’1 per mille sulle abitazioni principali “non di lusso”. Per gli altri immobili si dovrà tener conto delle aliquote IMU deliberate e applicare la mini IMU tenendo conto dell’aliquota massima che non potrà superare il 10,6 per mille per gli altri immobili e il 6 per mille per le abitazioni principali “di lusso”. Ne consegue:

  • nel caso in cui il Comune abbia deliberato un’aliquota IMU pari al 9 per mille allora la TASI sarà all’1 per mille, per un totale del 10 per mille (sotto il 10,6).
  • nel caso in cui il Comune abbia deliberato un’aliquota IMU apri al 10 per mille, la mini-TASI non potrà superare lo 0,6 per mille (la sommatoria IMU e TASI arriva infatti al 10,6 per mille).

5) Determinazione dell’imposta in presenza di occupante diverso del possessore. Per esempio: immobile dato in locazione e utilizzato dal conduttore come abitazione. La TASI si determina con riferimento alle condizioni del titolare del diritto reale e successivamente viene ripartita tra possessore e occupante. In tal caso la TASI viene conteggiata come altro fabbricato (tale è la condizione che sussiste in capo al possessore), con la conseguenza che l’inquilino non potrà mai applicare aliquote e detrazioni previste per l’abitazione principale.


6) Il caso del possessore dell’abitazione principale parzialmente locata. È stata contestata la risposta fornita dal MEF nelle FAQ del 4/6/2014 dove si prevede l’applicazione dell’aliquota per le abitazioni principali e la ripartizione tra possessore e occupante. Anche se parzialmente locata, l’abitazione principale non perde la destinazione e l’unico obbligato resta il possessore non potendoci essere collegamenti tra possessore e detentore per via dell’autonomia delle obbligazioni tributarie.

7) Il detentore rileva solo se è soggetto diverso dal possessore. È il caso di un immobile posseduto da tre fratelli e condotto da uno di essi. La TASI va determinata in ragione della quota nonché della destinazione, non rilevando la figura dell’occupante in quanto coincidente con il possessore. In altri termini non è possibile conteggiare e imputare al possessore-occupante la quota dovuta per l’occupante.

8) “Il presupposto impositivo della TASI …” è definito “… ai sensi dell’imposta municipale propria …”. La base imponibile va determinata in relazione a quanto previsto ai fini IMU. Ne consegue l’applicabilità della normativa IMU per quanto concerne l’abbattimento della base imponibile al 50% sia per i fabbricati di interesse storico o artistico che per quelli inagibili. Così come non si considerano aree fabbricabili i terreni agricoli posseduti e condotti da coltivatori diretti e imprenditori agricoli iscritti alla previdenza agricola. Invece, la TASI sulle aree fabbricabili è dovuta dal proprietario e ripartita con i detentori se tali soggetti professionali conducono i terreni in affitto.

9) “Il presupposto impositivo della TASI …” è definito “… ai sensi dell’imposta municipale propria …”. In tutti i casi di assimilazione, ai fini IMU, dell’immobile ad abitazione principale, per legge o per regolamento, la TASI è dovuta sulle abitazioni principali “non di lusso” applicando aliquote e detrazioni approvate dal Comune in relazione alle abitazioni principali.

10) L’esclusione prevista ai fini IMU per i fabbricati rurali strumentali e per gli immobili-merce invenduti “in magazzino” delle imprese di costruzione non si estende anche ai fini TASI. I Comuni potranno applicare l’aliquota massima dell’1 per mille con facoltà di azzerare l’aliquota per gli immobili rurali strumentali, nonché deliberare l’esenzione o un’aliquota fino al 3,3 per mille per gli immobili-merce, fermo restando l’aliquota massima prevista ai fini IMU.

L’applicazione della TASI dà luogo a un numero impressionante di casi controversi e a un vero e proprio ginepraio di aliquote, delibere e fattispecie particolari, tanto da meritarsi anche l’ossimoro di Tributo Semplicemente Complicato.

Nicolò Cipriani – Centro Studi CGN