IMU e TASI degli immobili locati

A breve gli italiani si troveranno con il portafoglio svuotato, e non perché avranno speso per accontentare amici e parenti con i regali di Natale, ma per pagare l’ennesimo tributo. Anche chi pensava, fino a poco tempo fa, che non avere una casa di proprietà potesse essere un vantaggio in termini di risparmio, oggi deve ricredersi perché lo Stato è arrivato a colpire anche chi ha una casa in locazione.

Martedì 16 dicembre è il giorno in cui si devono versare i saldi dell’IMU e della TASI che, se da un lato si legano per l’aliquota massima applicabile ad ogni singolo soggetto (il 10,6 per mille che può aumentare fino all’11,4 per mille e 3,3 per mille – 2,5+0,8 – per le abitazioni principali non classificate nelle categorie catastali A/1,A/8 e A/9), dall’altro lato si differenziano su molti aspetti.


L’elemento che ha coinvolto maggiormente i cittadini italiani è quello relativo alla diversa imposizione in capo agli inquilini di abitazioni date in locazione.

Nella Legge 147/2013, per ciò che concerne la TASI, sono contenute delle disposizioni ad hoc per il caso in cui l’immobile sia occupato da un soggetto diverso dal titolare del diritto reale (ad es. il proprietario); nello specifico, come statuito dall’art.1 comma 681 della Legge in questione, sia il titolare del diritto reale che l’occupante sono soggetti di un’autonoma obbligazione tributaria.

Il tributo, complessivamente determinato con esclusivo riferimento alle condizioni del titolare del diritto reale, successivamente dovrà essere versato in quota parte anche dall’occupante (in misura ricompresa tra il 10% e il 30% dell’ammontare complessivo) restando a carico del titolare del diritto reale l’onere della restante parte.

Il Comune potrà prevedere particolari detrazioni a favore dell’occupante e, in mancanza di una delibera comunale che determini la percentuale di ripartizione, gli verrà applicata una percentuale pari a quella minima stabilita dalla Legge (10%).

Dal punto di vista operativo in molti si sono chiesti se sia a carico del proprietario la determinazione del tributo dovuta dall’occupante. In realtà, trattandosi di un’autonoma obbligazione tributaria, ogni soggetto è tenuto all’assolvimento del proprio obbligo in maniera autonoma, anche se il titolare del diritto reale è tenuto a comunicare all’occupante i dati catastali affinché quest’ultimo possa calcolare correttamente il tributo. Qualora ciò non dovesse avvenire, sarà l’occupante stesso a doversi attivare per l’acquisizione dei dati utili.

In breve, i soggetti obbligati al versamento della TASI sono sia coloro che possiedono (a titolo di proprietà o altro diritto reale) che coloro che detengono (attraverso un contratto di locazione oppure di comodato) gli immobili sui quali verrà calcolato il tributo. Non si configura una responsabilità solidale tra i due soggetti in quanto ognuno è titolare di un’autonoma obbligazione tributaria. L’eventuale solidarietà deve ritenersi sussistente tra i possessori o i detentori e non tra possessore e detentore.

L’IMU, a differenza della TASI, come stabilito dall’art. 9 comma 1 del D.Lgs. n.23 del 2011, non grava sui soggetti diversi dai proprietari, usufruttuari, titolari del diritto d’uso, d’abitazione, di enfiteusi, di superficie, il concessionario di aree demaniali, l’utilizzatore di un immobile in leasing. Il soggetto passivo IMU é il possessore di qualunque immobile; pertanto il nudo proprietario, l’inquilino dell’immobile, la società di leasing concedente, il comodatario non sono tenuti al versamento del tributo.

Particolari questioni sono state affrontate in sede di conversione del D.L. 102/2013; nello specifico è stata introdotta la possibilità per i Comuni (già presente ai fini ICI nel 2011), di assimilare all’abitazione principale (esonerata dal versamento dell’IMU) le unità immobiliari non di lusso concesse in comodato dal soggetto passivo dell’imposta a parenti in linea retta entro il primo grado che le utilizzano come prima casa, con la previsione del limite di una abitazione per ciascun soggetto passivo concedente.

Prima di tutto il soggetto passivo va individuato nel proprietario dell’immobile e, nel caso di più comproprietari, ciascuno deve versare l’imposta per la propria quota di titolarità, salvo che il Comune, nel proprio regolamento, non autorizzi al versamento cumulativo da parte di uno dei contitolari.

Un caso particolare riguarda il preliminare di compravendita. Nel caso specifico questo non comporta nessun tipo di trasferimento in capo al futuro acquirente dell’obbligo di versamento dell’imposta. Al pari, anche la locazione con patto di futura vendita stabilisce nel momento del definitivo trasferimento della proprietà l’assoggettamento all’obbligo di versamento in capo al locatario.

Concludendo, i due tributi, facenti parte dell’Imposta Unica Comunale, se  un lato hanno profili di determinazione similari, dall’altro per ciò che concerne l’individuazione del soggetto passivo si differenziano in maniera rilevante: la TASI colpisce anche coloro che occupano a vario titolo l’immobile mentre ai fini IMU rileva solamente la titolarità del diritto reale sull’immobile stesso.

Lavinia Linguanti