Canoni locazione non riscossi: che fare?

In questo periodo di crisi economica non è infrequente che molti proprietari di casa che concedono in locazione un immobile ad uso abitativo, non riescono a riscuotere i canoni di locazione. Vediamo quali sono le tutele previste in questo caso.

Canoni locazione non riscossi: articolo 26 TUIR


L’articolo 26, comma 1 del D.P.R. n. 917/1986 (Testo Unico Imposte sui Redditi) dispone che per le imposte versate sui canoni di locazione scaduti e non riscossi, come da accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità, è riconosciuto un credito d’imposta di pari ammontare.

La disposizione in oggetto prevede che i redditi fondiari concorrono alla formazione del reddito complessivo del contribuente a prescindere dalla loro effettiva percezione.

Tuttavia la stessa disposizione prevede un’eccezione per i redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo che non vengono percepiti dal proprietario.

Come recita l’articolo 26 del T.U.I.R.: “I redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale, salvo quanto stabilito dall’articolo 30, per il periodo di imposta in cui si è verificato il possesso. I redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore.”


Nei fatti ciò significa che qualora i locatori non percepiscano i canoni di locazione,  viene concessa loro la facoltà di non comprendere i canoni non percepiti nel reddito complessivo. Il medesimo locatore che non percepisce tali canoni dovrà ottenere una sentenza di sfratto per morosità, che gli consente di non assoggettare a tassazione i canoni non riscossi.

Questa eccezione all’imposizione fiscale dei canoni non percepiti è prevista solo ed esclusivamente per la locazione di immobili ad uso abitativo, mentre i canoni non percepiti relativamente ad immobili ad uso non abitativo continueranno ad essere tassati a prescindere dalla loro percezione.

Il credito di imposta per canoni di locazione non riscossi

La disposizione prevista all’articolo 26 TUIR prevede anche che: “Per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti come da accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità è riconosciuto un credito di imposta di pari ammontare”.

In sostanza quando il contribuente ha comunque assoggettato a tassazione i canoni di locazione non percepiti, può fruire di un credito di imposta in misura pari alle imposte pagate sui canoni di locazione non riscossi ma comunque dichiarati.

Il credito d’imposta può essere indicato nella prima dichiarazione dei redditi utile successiva alla conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida dello sfratto e comunque non oltre il termine ordinario di prescrizione decennale. Il rigo corrispondente nel modello 730/2015 in cui indicare il credito d’imposta è il rigo G2.

In ogni caso, qualora il contribuente non intenda avvalersi del credito nell’ambito della dichiarazione dei redditi, ha la facoltà di presentare agli uffici finanziari competenti, entro i termini di prescrizione decennale, un’apposita istanza di rimborso.

Per determinare il credito d’imposta spettante è necessario calcolare le imposte pagate in più relativamente ai canoni non percepiti riliquidando la dichiarazione dei redditi di ciascuno degli anni per i quali, in base all’accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore, sono state pagate maggiori imposte per effetto di canoni di locazione non riscossi.

Nell’effettuare le operazioni di riliquidazione si deve tener conto di:

  • rendita catastale degli immobili;
  • eventuali rettifiche e accertamenti operati dagli uffici.

Ai fini del calcolo del credito d’imposta spettante non rileva, invece, quanto pagato ai fini del contributo al servizio sanitario nazionale.

Si sottolinea da ultimo che nel caso in cui il proprietario riscuota, totalmente o parzialmente, i canoni di locazione per i quali si è usufruito del credito d’imposta, dovrà dichiarare tra i redditi soggetti a tassazione separata (salvo opzione per la tassazione ordinaria) il maggior reddito imponibile rideterminato.

Alessandra Caparello