Riforma del catasto: “mazzata” o maggior equità?

Sono ormai maturi i tempi per illustrare gli aspetti più salienti della riforma – “ufficializzata” dall’art. 2 della L. 11 marzo 2014 n. 23 (Legge Delega al Governo) – destinata a ridefinire l’impianto del catasto italiano. Una riforma che vedrà il proprio avvio a metà del corrente anno e, si auspica, il completamento a fine 2019: dovremo quindi aspettare un po’ per vederne i risultati.

Il sistema di estimazione dell’attuale catasto parte da caratteristiche specifiche (costruttive e legate ai servizi) dell’immobile, in modo da inquadrarlo nell’ambito di una determinata categoria e classe catastale, alle quali è associata una corrispondente tariffa d’estimo; questa viene moltiplicata per il numero di vani (il vano corrisponde ad una stanza la cui misura può variare in base alla provincia e/o al comune) determinando la rendita catastale, cioè il riferimento per calcolare imposte e tasse.


Quindi, se gli oneri tributari sui patrimoni immobiliari si basano sui corrispondenti valori catastali, è chiaro che una “rivoluzione” nell’ambito della determinazione di tali valori avrà un immediato effetto sul carico fiscale in capo ai contribuenti. Quale sarà quindi il futuro scenario? Analizziamo, singolarmente, alcuni importanti aspetti di questa riforma.

Commissioni Censuarie. Saranno le 107 Commissioni Censuarie Provinciali le protagoniste incaricate a ridisegnare il catasto (che ritornano perciò operative): fondamentalmente, avranno la funzione di rideterminare rendite e valori patrimoniali adeguandoli ai rispettivi valori di mercato, nonché far emergere i c.d. immobili “fantasma”. Vi sarà una commissione centrale (a Roma) e 106 commissioni locali, per le quali sono definite le sezioni (cioè catasto terreni e catasto fabbricati), le modalità di composizione (la commissione centrale avrà, oltre il presidente, 25 componenti), le incompatibilità, nonché la durata degli incarichi (5 anni). Nell’ambito di ogni commissione locale, i Comuni forniranno tutte le informazioni sulle caratteristiche specifiche degli immobili, utili per rideterminare i nuovi valori.

Categorie catastali. Le categorie catastali oggi comunemente conosciute (A2, A3, etc) subiranno una riclassificazione. Avremo quindi il gruppo “O” per gli immobili a destinazione ordinaria: O/1 (abitazioni in edifici con almeno 2 piani fuori terra, scale e accessi comuni, quindi palazzine, condomini), O/2 (abitazioni singole, ville a schiera), O/5 (soffitte e cantine), O/6 (posti auto, box auto, garage). Gli immobili a destinazione speciale (cioè l’attuale categoria D) faranno invece parte del gruppo “S”.

Metri quadrati. L’unità di misura per calcolare il valore degli immobili sarà il mq (metro-quadro), non più i vani. Più precisamente, in presenza di planimetrie corrette, sarà possibile “tradurre” ogni singolo vano in mq: questi verranno poi moltiplicati per il valore di mercato al mq, per ottenere il nuovo valore patrimoniale dell’immobile.


Valore di mercato. Ma come si otterrà questo “valore di mercato al mq”? Attraverso un metodo di calcolo che individuerà porzioni di territorio – con caratteristiche omogenee – all’interno di un determinato Comune (micro-zone): nell’ambito di ogni micro-zona e per ogni tipologia di immobile ivi presente, verrà determinato il valore medio di mercato, al quale applicare poi, mediante un algoritmo, una serie di parametri correttivi legati alla destinazione, all’ubicazione, al grado di finitura, alla tipologia di riscaldamento, all’anno di costruzione, (…e probabilmente anche all’impatto del fabbricato sul territorio e sull’ambiente), etc; saranno quest’ultimi, quindi, che determineranno il reale e definitivo valore di mercato al mq. Faranno eccezione gli immobili a destinazione speciale, per i quali si renderanno necessarie stime più dirette fondate su metodi standardizzati. Continuano a restare esclusi da estimazioni catastali, e quindi anche dalla riforma, gli edifici ecclesiastici, in quanto considerati “improduttivi”.

Rendita catastale. Per quanto riguarda – invece – la rendita catastale, questa risulterà dal “valore di locazione annuo al mq” (tali valori vengono forniti periodicamente dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare), opportunamente adattato mediante coefficienti che considerano diversi fattori (tra cui le spese di manutenzione, la stipula di polizze assicurative, norme di adeguamento tecnico). Tale valore, moltiplicato per la superficie in mq, nonché abbattuto con percentuali fino al 30% in via automatica – al fine di impedire la determinazione di valori superiori a quelli di mercato – costituirà l’importo della nuova rendita catastale.

Superficie catastale. Per il calcolo della superficie catastale in mq, occorre fare riferimento al D.P.R. n. 138/1998 secondo cui, per le unità a destinazione ordinaria, si considerano per intero i muri perimetrali esterni nonché interni, con un limite di spessore pari a 50 cm; invece, i muri in comunione si considerano al 50%, con un limite di spessore pari a 25 cm. Viene considerata la superficie dei locali principali e degli accessori solo se l’altezza utile è superiore a 1,50 m. Per ciò che riguarda ascensori interni, rampe e scale, il calcolo della superficie si basa sulla loro proiezione orizzontale, mentre cantine, soffitte e locali similari si considerano, se comunicanti con la casa, al 50%, diversamente al 25%. Infine, terrazze, balconi e simili, di esclusiva pertinenza e se comunicanti con la casa, si considerano al 30% fino a 25 mq, al 10% per la superficie eccedente.

Vani e metri quadrati. Cosa succede se le planimetrie non consentono o comunque non è possibile “passare” dai vani ai mq? In tal caso, salvo fornitura della corretta metratura da parte del Comune o del proprietario dell’immobile, la trasformazione si baserà sull’equivalenza “1 vano = 20 mq”.

Considerati gli aspetti sopraesposti, occorre chiedersi quale sarà l’impatto sulla pressione fiscale in capo ai contribuenti: simulazioni sono peraltro già state fatte ed evidenziano che in una città come Messina, ad esempio, l’incremento delle imposte sarebbe di gran lunga superiore rispetto a Milano. Roma, per fare un altro esempio, soffrirebbe meno di Milano e più di Torino. Tuttavia, il Governo sembra fermo nell’assicurare una sostanziale invarianza del gettito conseguente alla riforma, dato che, se da un lato aumenterà la base imponibile, dall’altro vi sarà una riduzione delle aliquote applicate. Vedremo. Quanto agli immobili storici, questi non perderanno i benefici a loro riservati, a meno di un loro utilizzo per fini commerciali.

Va comunque detto, per concludere e a prescindere da un effettivo maggior carico fiscale per i contribuenti, che l’intento della riforma sarà quello, grazie al nuovo metodo di calcolo e in un ambito di confronto tra i valori degli immobili, di favorire una maggior equità nel sistema di tassazione immobiliare.

Michele Viel – Centro Studi CGN