Fabbricati Tupini: in quali casi si applica l’IVA al 4%?

Una definizione ricorrente per l’applicazione delle imposte indirette, tra cui l’IVA, è quella dei fabbricati cosiddetti “Tupini”. Vediamo quali sono e come vengono disciplinati.

L’art.13 della Legge 02.07.1949 n.408, meglio conosciuta come Legge Tupini, e i successivi art.1 della Legge 06.10.1962 n.1493 e art.1 della Legge 02.12.1967 n.1212 definiscono le caratteristiche dei fabbricati “Tupini” facendovi rientrare le costruzioni che presentano i seguenti requisiti:


  • abitazioni, comprendenti anche uffici e negozi, che non presentino i requisiti di abitazioni “ di lusso”;
  • più del 50% della superficie totale dei piani sopra terra deve essere adibita ad abitazione;
  • non più del 25% della superficie totale dei piani sopra terra può essere destinata a superficie commerciale.

Per ciò che concerne il primo requisito, di abitazione “non di lusso”, occorre precisare che l’art.33 del D.Lgs. n.175/2014 (Decreto Semplificazioni) è intervenuto per modificare il n.21) della tabella A parte II allegata al Decreto IVA, relativo all’applicazione dell’aliquota IVA ridotta del 4% per i trasferimenti delle abitazioni considerate “non di lusso”; pertanto, se da un lato fino al Decreto Semplificazioni 2014 le caratteristiche si ritrovavano all’interno del D.M. 02.08.1969, oggi, per alcune fattispecie di fatti concreti, si devono necessariamente considerare le novità del Decreto, per cui si considerano abitazioni “di lusso” gli immobili classificati o classificabili nelle categorie catastali A1 (abitazioni di tipo signorile), A8 (abitazioni in ville) e A9 (castelli, palazzi di pregio artistico e storico).

Riguardo agli altri due requisiti sopra enunciati, i dubbi interpretativi sono stati colmati sia dall’Amministrazione finanziaria che dalla giurisprudenza di merito e di legittimità.

Nello specifico:

  • nella superficie delle abitazioni non si deve tener conto dei balconi e delle terrazze (Ris.AE n.370924 del 1982);
  • se i portici adempiono alla funzione di “servitù di uso pubblico” non devono essere considerati nel computo della superficie, in quanto sono assimilati ad un marciapiede (Ris.AE n.460875 del 1988);
  • si considerano negozi (utili ai fini di una corretta individuazione dei fabbricati oggetto del presente articolo), tutti i locali destinati allo svolgimento di un’attività imprenditoriale volta allo scambio di beni e servizi offerti dall’imprenditore al consumatore (vi rientrano anche i locali adibiti a laboratorio, officina di tipo artigianale, bottega, struttura alberghiera) (Cassazione sentenza n.4317 del 1994);
  • di contro, si considerano uffici gli spazi destinati allo svolgimento di attività professionali.

Numerosi sono gli ambiti applicativi in cui è necessario definire un immobile secondo le caratteristiche sopra enunciate, tra cui l’applicazione dell’IVA per le ristrutturazioni edilizie piuttosto che l’individuazione, in ambito di cessione di immobili, di aliquote IVA diverse a seconda della tipologia di fabbricato oggetto di trasferimento.


Lavinia Linguanti