Affittacamere: detraibilità dell’IVA sulle ristrutturazioni

L’esercizio dell’attività di affittacamere e di case per vacanze ha natura di attività imprenditoriale e non costituisce mera locazione immobiliare, per cui non può essere disconosciuto il diritto alla detrazione dell’IVA sui beni e servizi acquistati dal soggetto passivo.

In questo senso si è espressa la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 8628 del 29 aprile 2015, esaminando il caso di un contribuente esercente l’attività di affittacamere contro il quale era ricorsa l’Agenzia delle Entrate.


Nel caso di specie, l’Amministrazione Finanziaria aveva contestato il fatto che il contribuente avesse portato in detrazione l’IVA sulla manutenzione di un fabbricato abitativo (A2), in applicazione dell’art. 19-bis, comma 1, lett i) del DPR 633/72, in base al quale l’imposta è indetraibile se riguardante la locazione, la manutenzione, il recupero o la gestione di fabbricati a destinazione abitativa. Secondo l’Agenzia il fatto che l’immobile fosse iscritto in Catasto nella categoria A2, avrebbe dimostrato la destinazione puramente abitativa (e non imprenditoriale) dell’immobile.

Totalmente opposto è l’orientamento della Cassazione che ha sancito che, ai fini della detrazione, deve essere privilegiata la concreta destinazione degli immobili all’attività d’impresa, a prescindere dalla classificazione catastale. Pertanto il contribuente aveva legittimamente detratto l’IVA sulle fatture per i lavori di ristrutturazione dell’immobile.

Tale sentenza rappresenta una conferma del prevalere del principio della sostanza su quello della forma. Infatti il diritto alla detrazione dell’IVA non può essere negato in funzione di una classificazione catastale ma va, al contrario, data prevalenza alla destinazione d’uso effettiva dell’immobile, che è quella dell’esercizio di affittacamere. Tale principio trova conferma nella risoluzione n. 18 del 22 febbraio 2012 dell’Agenzia delle Entrate, secondo la quale “gli immobili abitativi, utilizzati dal soggetto passivo nell’ambito di un’attività di tipo ricettivo (gestione di case vacanze, affitto camere, ecc) che comporti l’effettuazione di prestazioni di servizi imponibili ad IVA, devono essere trattati, a prescindere dalla classificazione catastale, alla stregua dei fabbricati strumentali per natura”, ai fini della detrazione dell’imposta assolta sull’acquisto di beni e servizi.

Giovanni Fanni – Centro Studi CGN


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