Plusvalenze relative a terreni edificabili

Nei redditi diversi enunciati nel TUIR rientrano, tra gli altri, le plusvalenze realizzate a seguito di cessione a titolo oneroso di beni immobili, acquistati o costruiti da non più di cinque anni. Non generano invece plusvalenza le cessioni di immobili, esclusi i terreni, acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo che intercorre dall’acquisto. Ma come viene gestita la cessione di un terreno edificabile dal punto di vista fiscale?

Secondo l’art.67 c.1, lett.b) del Tuir, le plusvalenze realizzate dalla cessione di terreni edificabili si intendono realizzate, diversamente dalla cessione di immobili, anche se il terreno è ereditato ovvero acquistato a titolo oneroso da più di cinque anni.


Costituiscono inoltre redditi diversi di cui all’art.67 , c.1, lett. b) le plusvalenze:

  • derivanti da cessioni volontarie in corso di esproprio;
  • derivanti da indennità di esproprio;
  • derivanti dall’acquisizione di somme percepite a titolo di risarcimento danni da occupazione acquisitiva;
  • in caso di somme percepite per effetto di acquisizione coattiva da soggetti che non esercitano attività commerciali;
  • in caso di somme percepite per effetto di acquisizione coattiva e corrisposte in relazione ad aree destinate ad opere pubbliche o infrastrutture urbane (zone omogenee di tipo A,B,C,F, – DM 2/4/1968) e di cui alla Legge 167/1962.

La plusvalenza è data dalla differenza realizzata tra il costo di acquisto, a cui vanno sommati i costi inerenti, e il prezzo di vendita.

Ai fini della determinazione delle plusvalenze, per i terreni edificabili posseduti al 1° gennaio 2008, in luogo del costo o valore di acquisto, si può assumere il valore (alla stessa data) risultante da una perizia giurata di stima e assoggettarlo ad imposta sostitutiva con aliquota del 4% (Circolari nn. 15/2002 e 35/2004).

Si ricorda che, ai sensi dell’art. 1, c. 310, della Finanziaria 2007 (Legge n. 296/2006), per le cessioni effettuate dal 1° gennaio 2007 il contribuente non può più optare, all’atto della vendita dei suddetti terreni, per il pagamento dell’imposta sostitutiva del 20 per cento.


Sono considerati inoltre redditi diversi, ma tassati per l’intero importo percepito:

  • le indennità di occupazione, anche temporanea;
  • gli interessi dovuti su importi dai quali derivano plusvalenze.

Prassi

  • Risoluzione 28/2009: in caso di cessione di terreno agricolo con patto di riservato dominio, ai fini della decorrenza del quinquennio, la disponibilità dell’immobile si ha al pagamento dell’ultima rata;
  • Risoluzione 460/2008: in caso di cessione di terreni edificabili per il Comune, ma non per la Regione, non si genera plusvalenza;
  • Circolare 73/1994: ai fini della determinazione del costo del terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria, il costo da rivalutare deve essere comprensivo di tutti gli oneri sostenuti dal contribuente;
  • Risoluzione 30/1997: le indennità di esproprio sono assoggettate a tassazione, a condizione che siano state corrisposte relativamente ad aree destinate alla realizzazione di opere pubbliche o di infrastrutture urbane;
  • Circolare 194/1998: le indennità di esproprio sono sempre imponibili se il terreno rientra in una delle zone omogenee;
  • Circolare 73/1994: il valore di successione del terreno non può essere rivalutato.

Rita Martin – Centro Studi CGN