Catasto, metri quadri in visura: non solo trasparenza…

L’Agenzia delle Entrate, a partire da lunedì 9 novembre 2015 rende disponibili nei propri portali SISTER e FISCONLINE, rispettivamente per professionisti e proprietari di immobili, nonché negli uffici provinciali territoriali e negli sportelli catastali comunali, le visure con indicazione della superficie (mq) relativamente alle unità immobiliari a destinazione ordinaria appartenenti alle categorie catastali A (abitazioni e uffici), B (ad es. ospedali, scuole, uffici pubblici) e C (ad es. cantine, laboratori, garage, magazzini).

L’integrazione dei dati di superficie in visura – che si aggiunge alle altre informazioni catastali già presenti – è un importante passo avanti rispetto alla tanto nominata riforma del catasto che, per ora, sembra arenata sui tavoli del Governo e rimandata ad un futuro più o meno prossimo.


In visura, quindi, il contribuente avrà a disposizione distintamente, per le proprie (e sopra indicate) unità immobiliari, tanto la metratura lorda, cioè comprensiva degli spazi accessori (balconi, terrazze, aree scoperte) quanto la metratura “al netto” di tali spazi. Ma attenzione: solo in presenza di planimetrie, opportunamente depositate, complete, corrette e aggiornate, l’Agenzia è stata in grado di riportare i dati di superficie catastale nella visura; diversamente, sarà preliminarmente necessario affidarsi alla procedura Docfa, appannaggio di geometri e tecnici abilitati, mediante la quale i dati catastali vengono aggiornati, anche in relazione ad intervenute modifiche strutturali sugli immobili che ne influenzano i valori di superficie. Possiamo dire che, ad oggi, oltre il 5 % degli immobili (corrispondente a più di 3 milioni di unità) soffre ancora di planimetrie mancanti, incomplete o con valori di scala non congrui per i quali, quindi, il dato della superficie catastale non può essere disponibile.

Da sottolineare comunque il fatto che, in caso di presenza del nuovo dato in visura, la rendita e la consistenza catastale rimangono quelli precedenti all’introduzione della metratura, senza alterazione quindi delle basi di calcolo per Imu, Tasi, imposta di registro, etc.; infatti, l’adeguamento degli estimi rispetto ai dati di superficie – in luogo dei vani – avverrà con la riforma del catasto, che rimane per ora, come detto, sospesa.

Qual è quindi il reale “progresso” generato dalla novità in esame? Sicuramente ne trarranno giovamento i contribuenti che potranno ora facilmente e direttamente verificare la correttezza del calcolo della TARI (tassa rifiuti), dato che i Comuni – avendo comunque, già da prima, la possibilità di accedere ai dati di superficie delle unità immobiliari – determinano appunto la tassa sui rifiuti sulla base di un imponibile calcolato con riferimento alla superficie dell’unità immobiliare interessata. Non solo: è prevista la possibilità per i contribuenti, anche on-line sul portale dell’Agenzia e previa richiesta di PIN, di chiedere l’eventuale correzione dei dati di superficie errati sulla base di planimetrie non corrette.

Tuttavia, un effetto scatenante osservazioni (per non dire contestazioni vere e proprie), da parte degli stessi contribuenti, deriverà proprio da quanto emergerà da un semplice confronto di visure catastali: a parità di superficie, infatti, vi saranno casi in cui per un’unità immobiliare risulteranno più vani rispetto ad un’altra… E se pensiamo che, ad oggi, la rendita, ancora basata sulla consistenza in vani, costituisce la base di calcolo degli imponibili di altre tasse (Imu, Tasi, etc…), qualche “temporale” in arrivo ci sarà sicuramente…


Michele Viel – Centro Studi CGN