Catasto: rendite sopravvalutate, tasse esagerate

In quali casi è possibile ottenere la riduzione della rendita catastale degli immobili? Qual è l’iter da seguire? Vediamo cosa prevede la normativa al riguardo.

Il calcolo delle imposte sugli immobili (IMU e TASI, ad esempio) è basato sulla rendita catastale, nel senso che, partendo da tale parametro e applicando semplici algoritmi, si arriva ad un “valore” sul quale poi viene calcolata l’imposta. Può capitare, tuttavia, che quel valore risulti “gonfiato” se confrontato con i valori di riferimento del mercato immobiliare. È chiaro quindi che, verificati i presupposti, un abbassamento della rendita catastale potrebbe sia comportare un allineamento del valore dell’immobile ai prezzi di mercato sia alleggerire – anche sensibilmente – l’onere fiscale a carico del contribuente.


L’iniziativa finalizzata a ridurre la rendita catastale del proprio immobile dovrebbe sempre essere supportata da un intermediario specializzato, un professionista tecnico abilitato, per le valutazioni del caso e per presentare la relativa denuncia di variazione catastale.

Parecchie unità immobiliari, ad esempio, si trovano in stato di degrado o sono prive di servizi igienici e, tuttavia, hanno una rendita catastale non congrua rispetto a tali condizioni, che se opportunamente rivista potrebbe comportare persino l’esenzione completa dalle imposte. Se il degrado dell’immobile è parziale invece, si potrebbe procedere con un frazionamento dello stesso, comportante distinta classificazione e quindi un abbassamento della rendita complessiva.

Altro caso è il cambio di destinazione d’uso subito nel tempo dall’immobile (ad esempio negozi che si riducono a depositi, laboratori o magazzini) che cambia quindi la classificazione catastale e comporta quindi una riduzione dei valori di rendita.

Colpite dal fenomeno, inoltre, sono molte unità immobiliari residenziali, le quali, a causa di grossolani errori di censimento, risultano avere rendite eccessivamente “gonfiate”. In questi casi, al fine di adeguarne i valori, occorre presentare un’istanza di rettifica, tramite l’istituto dell’autotutela (ex articolo 2-quater, D.L. 564/1994), rivolgendosi al rispettivo Ufficio provinciale catastale dell’Agenzia delle Entrate. Qui verrà riesaminata l’attribuzione di rendita all’immobile del contribuente interessato, sulla base di documentazione procurata dallo stesso e inerente casi di immobili similari sui quali, a parità di classificazione catastale, risultano invece attribuiti valori di rendita inferiori.


Michele Viel – Centro Studi CGN