Fisco amico per la detrazione IRPEF dell’IVA per l’acquisto casa

La Legge di Stabilità 2016 introduce una nuova agevolazione per i contribuenti che acquistano unità abitative, riconoscendo in detrazione dall’IRPEF il 50% dell’IVA corrisposta in relazione ad acquisti effettuati entro il 31 dicembre 2016. Vediamo quali sono gli ultimi chiarimenti forniti dalle Entrate.

Si riporta la norma analizzata nella circolare 20/E/2016 a cura dei funzionari dell’Agenzia delle Entrate:


“Ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, si detrae dall’imposta lorda, fino alla concorrenza del suo ammontare, il 50% dell’importo corrisposto per il pagamento dell’imposta sul valore aggiunto in relazione all’acquisto, effettuato entro il 31 dicembre 2016, di unità immobiliari a destinazione residenziale, di classe energetica A o B ai sensi della normativa vigente, cedute dalle imprese costruttrici delle stesse. La detrazione di cui al precedente periodo è pari al 50% dell’imposta dovuta sul corrispettivo d’acquisto ed è ripartita in dieci quote costanti nell’anno in cui sono state sostenute le spese e nei nove periodi d’imposta successivi”.

Ecco, in sintesi, i principali chiarimenti con gli esempi forniti dall’Agenzia delle Entrate.

1) Sulla base di un’interpretazione ampia di impresa costruttrice, la detrazione del 50% dall’Irpef dovuta dell’Iva corrisposta in relazione ad acquisti di abitazioni effettuati entro il 31 dicembre 2016 opera anche quando il cedente è un’impresa di “ripristino” o “ristrutturatrice” che ha eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di cui all’articolo 3, comma 1, lettere c), d) ed f), del Testo Unico dell’edilizia di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380.

2) Per quanto concerne la tipologia di immobili agevolabili, la nuova detrazione prevede espressamente l’acquisto nel periodo compreso tra gennaio e dicembre 2016, di una unità immobiliare a destinazione residenziale di classe energetica A o B, senza nessun altro requisito, né tantomeno esclusioni: per esempio la norma non limita il beneficio all’acquisto dell’abitazione principale, né prevede esclusioni per gli immobili c.d. di lusso. La norma non stabilisce nulla nemmeno per quanto concerne l’estensione del beneficio alle pertinenze dell’unità abitativa (per esempio posto auto, cantina etc). Su questo punto, la circolare, in conformità all’orientamento ormai consolidato dell’Agenzia delle Entrate, ritiene applicabile il criterio dell’estensione del beneficio fiscale spettante all’unità abitativa anche alla pertinenza, a condizione che l’acquisto della pertinenza avvenga contestualmente all’acquisto dell’unità abitativa e l’atto di acquisto dia evidenza del vincolo pertinenziale.


3) I tecnici del Fisco si pongono il problema della cumulabilità dell’agevolazione in esame con altre detrazioni, posto che la norma non pone alcun divieto all’utilizzo di più benefici, giungendo alla conclusione di una generale ammissibilità di cumulo a condizione di non fruire di più agevolazioni a fronte della medesima spesa. È così possibile per il contribuente acquistare un’unità immobiliare all’interno di un edificio interamente ristrutturato dall’impresa di costruzione beneficiando sia della detrazione del 50% dell’IVA sull’acquisto, sia della detrazione spettante ai sensi dell’art. 16-bis, comma 3, del TUIR. Tale ultima detrazione si applica, anche per il 2016, con l’aliquota del 50% e deve essere calcolata sul 25% del prezzo di acquisto dell’immobile, e comunque entro un importo massimo di 96.000 euro, ed è ripartita in 10 quote costanti. Ecco l’esempio illustrato nella circolare:

Un contribuente acquista da un’impresa di ristrutturazione un’unità immobiliare, con le agevolazioni “prima casa”, all’interno di un fabbricato interamente ristrutturato, al prezzo di 200.000 euro + IVA al 4%, per un totale di 208.000 euro. Egli avrà diritto:

  • alla detrazione, spettante ai sensi dell’articolo 1, comma 56, della legge di stabilità, del 50% dell’Iva pagata sull’acquisto dell’immobile. Tale detrazione è pari a 4.000 euro (8.000* 50%);
  • alla detrazione, spettante ai sensi dell’art. 16-bis, comma 3, del TUIR, del 50% calcolato sul 25% del costo dell’immobile rimasto a suo carico. Tale detrazione è pari a 25.500 euro [(208.000 – 4.000) * 25% = 51.000 * 50%].

Alle stesse conclusioni si giunge nel caso di realizzazione di box pertinenziale, anche a proprietà comune, acquistato contestualmente all’immobile agevolato ai sensi della disposizione in commento, relativamente al quale spetta la detrazione di cui all’art. 16-bis, comma 1, lett. d) del TUIR pari al 50% del costo di realizzazione documentato dall’impresa.

Anche in questo caso l’Agenzia formula il seguente esempio.

Un contribuente acquista da un’impresa costruttrice un’unità immobiliare, con le agevolazioni “prima casa”, e un box pertinenziale. Il costo complessivo dell’immobile, comprensivo della pertinenza è pari a 200.000 euro + IVA al 4%, per un totale di 208.000 euro. Il costo di realizzazione del box è pari a 10.000 euro più IVA pari a 400 euro.

Il contribuente avrà diritto:

  • alla detrazione del 50% dell’Iva sull’acquisto dell’immobile comprensivo della pertinenza, pari a 4.000 euro:
  • alla detrazione, spettante ai sensi dell’art. 16-bis, comma 1, lett. d) del TUIR, sul costo di realizzazione del box al netto dell’Iva portata in detrazione riferita a tale costo, pari a 10.200 euro (10.400 euro – 200 euro). La detrazione è pari al 50% di tale importo e cioè 10.200 euro * 50% = 5.100 euro.

4) L’ultimo chiarimento contenuto nella circolare n. 20/E/2016 riguarda il trattamento fiscale degli acconti eventualmente versati. A tal proposito, in applicazione del principio di cassa, è necessario che il pagamento dell’Iva avvenga nel periodo di imposta 2016. Pertanto, non è possibile fruire della detrazione con riferimento all’Iva relativa agli acconti corrisposti nel 2015, anche se il rogito risulta stipulato nell’anno 2016.

Nicolò Cipriani – Centro Studi CGN