Il patto marciano e patto commissorio: definizioni e differenze tra i due istituti

Recentemente, in materia di accordi tra creditore e debitore, si è sentito spesso parlare di “patto marciano”. Di cosa si tratta? E quali sono le differenze rispetto al “patto commissorio”? Ecco la risposta.

Il patto marciano


Il cosiddetto “Decreto Banche” ossia il D.L. n. 59/2016 (convertito in data 3 luglio 2016 nella L. 119/2016) introduce all’art. 2 la possibilità per le imprese di garantire i finanziamenti tramite il trasferimento sospensivamente condizionato di un bene immobile, secondo gli schemi propri e tipici del c. d. “patto marciano”.

Il “patto marciano”, istituto sconosciuto alla legge positiva italiana sino all’entrata in vigore del Decreto Banche, è un diritto reale di garanzia che permette al creditore insoddisfatto di appropriarsi della cosa ricevuta in garanzia (pegno o ipoteca) purché stimata al giusto prezzo. Il creditore quindi è costretto a versare al debitore l’eventuale differenza tra il valore del proprio credito e quello del bene (che andrà di conseguenza stimato).

In sostanza, per il tramite del “patto marciano”, le parti possono garantire un credito mediante la stipula di un contratto di cessione di un bene di proprietà del debitore, che diviene efficace esclusivamente in caso di inadempimento di quest’ultimo.

Per quanto attiene al “patto marciano” previsto dal decreto legge, che ha introdotto l’articolo 48 bis al D.Lgs. 385/1993 (testo unico bancario), esso consente alle banche e agli altri soggetti autorizzati a concedere finanziamenti al pubblico di ottenere, in caso di inadempimento, il trasferimento in proprio favore dell’immobile del debitore mutuatario (o del terzo) concesso a garanzia del finanziamento.


In particolare, nel momento in cui viene prevista la restituzione tramite rimborso rateale, l’inadempimento scatta quando il mancato pagamento si protrae per oltre nove mesi dalla scadenza anche di una sola rata, mentre, nel caso in cui non è prevista la restituzione rateale, l’inadempimento si manifesta decorsi nove mesi dalla scadenza del rimborso previsto nel contratto di finanziamento.

Il valore di cessione, in caso di efficacia del patto, viene determinato da un perito indipendente: se il valore del bene al momento della cessione è superiore al debito residuo, il creditore corrisponde al debitore la differenza tra i due valori; se, invece, il valore del bene è inferiore al debito residuo, il debitore non dovrà corrispondere nulla al creditore ma la banca stessa potrà comunque rivalersi su altri beni della debitrice.

Il Decreto Banche prevede che le parti possano introdurre il “patto marciano” in fase di rinegoziazione del finanziamento e quindi anche sui finanziamenti già in essere.

Il patto commissorio

Il “patto commissorio” è l’accordo con cui due soggetti, il creditore e il debitore, stipulano che – ove il secondo non provveda al pagamento del debito entro i termini pattuiti – la proprietà del bene sottoposto a garanzia dell’adempimento (ossia ipotecata o pignorata) passi de iure in capo al primo, il quale lo può quindi utilizzare liberamente.

L’istituto è ritenuto tuttavia illecito dallo stesso Codice civile il quale, agli articoli 1963 e 2744, lo ritiene elemento di nullità del rapporto obbligatorio, sia esso anteriore o sopravvenuto rispetto alla nascita dello stesso.

Così dispone, per esempio, l’art. 2744: “È nullo il patto col quale si conviene che, in mancanza del pagamento del credito nel termine fissato, la proprietà della cosa ipotecata o data in pegno passi al creditore. Il patto è nullo anche se posteriore alla costituzione dell’ipoteca o del pegno”.

Tale patto è quindi inficiato di nullità, in quanto si vuole evitare qualsiasi ingiustificato vantaggio del creditore nei confronti del debitore; nello specifico, quest’ultimo è tutelato per evitare che sia portato a cedere al creditore un bene avente valore di molto superiore al credito che gli era stato precedentemente accordato.

La differenza tra patto marciano e patto commissorio

I due istituti si differenziano dunque in quanto nel “patto marciano” (ritenuto lecito) in caso di inadempimento da parte del debitore il creditore viene in possesso del bene posto a garanzia stimato a prezzo equo con eventuale somma a conguaglio dovuta allo stesso debitore se il valore del bene e dell’adempimento sono diversi, mentre nel “patto commissorio” (ritenuto illecito) il creditore acquisisce in proprietà l’intero valore del bene garantito.

Fabrizio Tortelotti