Agevolazione comodato: uno o più immobili?

Con l’entrata in vigore della legge di stabilità 2016 ricordiamo che è stata aggiunta la lettera a) al comma terzo dell’Art. 13 D.L 201/2011, che ha rivisto completamente l’agevolazione per gli immobili concessi in comodato. Vediamo in dettaglio quali sono le implicazioni operative di tale disposizione.

Innanzitutto riassumiamo brevemente quali sono le condizioni previste dalla lettera a) per poter usufruire dell’abbattimento del 50% della base imponibile:


  • il comodato deve essere concesso a parenti in linea retta di primo grado che adibiscano l’immobile ad abitazione principale;
  • il contratto di comodato deve essere registrato;
  • il comodante deve possedere un solo immobile in Italia;
  • il comodante deve risiedere nello stesso Comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato.

Ad una prima lettura quindi, per quanto riguarda il requisito del numero di immobili posseduti, sembrerebbe che il soggetto, per poter beneficiare dell’agevolazione, debba possedere esclusivamente l’immobile concesso in comodato al parente. È pacifico che non si voleva ridurre l’ambito di applicazione a questa sola casistica; tant’è che, nello stesso periodo che elenca i requisiti, leggiamo: “il beneficio si applica anche nel caso in cui il comodante oltre all’immobile concesso in comodato possieda nello stesso Comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale, ad eccezione delle unità abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9”. Si intuisce pertanto che l’intento del legislatore tributario era quello di tutelare un interesse legittimo – quello del sostentamento della famiglia – circoscrivendo al contempo il fenomeno elusivo che vedeva concedere in comodato a tutti i famigliari i vari immobili posseduti al solo fine di ridurre l’imposta dovuta.

Come spesso accade nell’interpretazione della legge, ogni frase aggiunta, anziché chiarire il significato della previsione normativa, ne aumenta l’incertezza. E se concedo in comodato un immobile e possiedo altri due immobili (abitazione e relativa pertinenza) rispetto tale requisito? Se possiedo, oltre all’immobile concesso in comodato, terreni e aree fabbricabili – anch’essi “immobili” – perdo il beneficio? Domande che sorgono spontanee a chi di fatto si trova a dover operativamente applicare l’agevolazione per il calcolo dell’imposta ai propri clienti.

Fortunatamente sul punto è intervenuto direttamente il MEF con la risoluzione 1 DF del 2016, chiarendo ogni dubbio al riguardo. Il MEF sostiene che, essendo la lettera 0a) “collocata nell’ambito del regime delle agevolazioni riconosciute per gli immobili ad uso abitativo, laddove la norma richiama in maniera generica il concetto di immobile, la stessa deve intendersi riferita all’immobile ad uso abitativo”. In altri termini, non rilevano gli immobili ad uso diverso da quello abitativo.

Un caso particolare è invece quello rappresentato dall’ipotesi in cui l’ulteriore immobile posseduto dal comodante sia un immobile rurale strumentale ad uso abitativo; a titolo esemplificativo un immobile destinato ad abitazione dei dipendenti esercenti l’attività agricola. Sul punto si specifica che il possesso di detto immobile, sebbene abitativo, non preclude l’accesso all’agevolazione, poiché è stato lo stesso legislatore che lo ha considerato strumentale all’esercizio dell’agricoltura e non abitativo.

Diego Lugo Santarossa – Centro Studi CGN