Immobili: dentro o fuori dallo studio associato?

Spesso i professionisti che svolgono la propria attività nella forma giuridica dello studio associato, si trovano di fronte alla scelta di intestare gli immobili all’interno dei quali viene svolta la professione allo studio associato o in alternativa ai soggetti che ne fanno parte. Ecco quali procedure applicare.

La facoltà d’iscrizione dell’immobile all’interno della sfera professionale di due o più soggetti (in quanto lo studio associato può essere assimilato ad una società semplice), prevede dei benefici fiscali da un lato ma delle peculiarità “negative” dall’altro.


La condizione richiesta e ribadita nella Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 48/E del 15 febbraio 2008 è che la “strumentalità” del bene dovrà risultare dall’atto di acquisto dell’immobile o da altra idonea documentazione.

L’ammortamento dell’immobile previsto dalla normativa civilistica e fiscale vigente implica che lo stesso venga spalmato in un arco temporale di 33 anni (3% annuo).

Per ciò che concerne le spese di ammodernamento, ristrutturazione e manutenzione degli immobili acquistati dai professionisti, queste sono deducibili in misura diversa a seconda che siano di natura incrementativa del valore dell’immobile o non incrementativa:

  • natura non incrementativa – sono deducibili nel periodo d’imposta di sostenimento della spesa, nel limite del plafond del 5% del costo complessivo di tutti i beni materiali ammortizzabili esistenti all’inizio dell’esercizio e rinviando nei 5 esercizi successivi (in quote costanti) la deduzione dell’eccedenza;
  • natura incrementativa – diversamente, se tali spese sono incrementative vanno ad aumentare il costo ammortizzabile dell’immobile cui si riferiscono e, quindi, sono deducibili attraverso il procedimento di ammortamento con le aliquote previste per l’immobile (3%).

Stante il beneficio fiscale sopra evidenziato, qualora detto bene venisse venduto a terzi, l’operazione di cessione dovrebbe essere fatturata al cliente con la conseguente imponibilità della plusvalenza generata e calcolata come differenza tra il prezzo di cessione e il costo storico (acquisto + migliorie – fondo ammortamento quale somma di tutte le quote di ammortamento dedotte negli anni precedenti).


Questa procedura dovrà essere applicata anche se il bene, invece di essere ceduto a terzi, dovesse essere destinato al consumo personale del lavoratore autonomo o a destinazione a finalità estranee all’esercizio della professione.

Diversamente, qualora l’immobile fosse intestato al soggetto o ai soggetti titolari dello studio associato, rimanendo questo fuori dalla sfera professionale, gli stessi non beneficierebbero della deduzione dell’ammortamento (rimanendo ferma la possibilità di stipula di un contratto di locazione per concedere l’uso degli spazi all’attività professionale) ma in ipotesi di cessione del bene o di esclusione dalla sfera professionale, quest’ultimo non genererebbe una plusvalenza tassabile da cessione.

Lavinia Linguanti – Centro Studi CGN