Quante forme di condominio possono esistere?

In base alla Legge 11.12.2012 n. 220 che ha innovato la disciplina del “Condominio negli edifici” si possono configurare nuove tipologie di condominii. Vediamo quali sono.

Una definizione di condominio non si rinviene né nella Legge 220/2012 né nelle norme del codice civile, ma per “condominio” può intendersi un edificio con almeno due unità immobiliari di proprietà di soggetti che sono anche comproprietari di parti comuni.


La predetta Legge 220/2012 non è costituita da un corpus di articoli che disciplina in forma organica la materia condominiale, ma è una serie di norme che, nella maggior parte dei casi, integra o modifica gli articoli del codice civile che trattano la materia (dall’art. 1117 all’art.1139).

Tra le nuove norme inserite nel codice civile ve ne sono alcune che implicitamente o esplicitamente delineano le varie forme che possono assumere le realtà condominiali e cioè:

  1. condominio formato da non oltre 8 condomini;
  2. condominio formato da oltre 8 condomini (per il quale l’art.1129 del codice civile prevede l’obbligatorietà della nomina di un amministratore. Infatti se non provvede l’assemblea, la nomina è fatta dall’Autorità giudiziaria su ricorso anche di un solo condomino oppure dell’amministratore dimissionario);
  3. condominio formato da oltre 10 condomini (per il quale l’art. 1138 del codice civile prevede l’ obbligatorietà del regolamento. Esso deve contenere non solo le regole d’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, ma anche le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione);
  4. condominio formato da almeno 12 condomini (per il quale l’art. 1130 bis del codice civile. 2° comma, prevede la possibilità di nominare un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini con funzioni consultive e di controllo);

ed inoltre, anche se non considerati nel codice civile:

  1. supercondominio: ogni qual volta si verifichi una situazione di fatto e di diritto in relazione alla comunione di impianti e di servizi di cui all’art. 1117 del codice civile e quindi per esempio: portoni d’ingresso, stenditoi, impianti idrici/fognari/elettrici/gas. Per la sua costituzione, non è necessario che intervenga la manifestazione di volontà di alcuno perchè varrà la situazione di fatto. Inoltre esso sarà dotato di un suo codice fiscale e di apposite tabelle millesimali per la ripartizione delle spese;
  2. condominio parziale: quando la titolarità e/o l’uso di alcune parti comuni non appartiene a tutti i condomini ma soltanto ad alcuni di essi (per es. un montacarichi che serve solo alcuni piani dell’edificio oppure un ingresso che conduce solo ad alcune unità immobiliari).

Conseguentemente le spese di gestione riguardanti detti beni devono essere attribuite solo ai condomini interessati, seppur nell’ambito delle spese generali relative al condominio in cui detti beni sono inseriti.


Dott. Rag. Giuseppina Spanò – Palermo