Sconto IMU TASI su immobili a canone concordato

La Legge di Stabilità 2016 ha previsto diverse novità in materia di IMU e di TASI per l’acconto e il saldo 2016. Una di queste è l’agevolazione per gli immobili a canone concordato, specificata all’art. 1 comma 53. Chiariamo quindi qual è l’impatto di tale novità sul pagamento di IMU e TASI 2016.

In particolare la Legge di Stabilità interviene sull’art. 13 D.L. n. 201 del 6 dicembre 2011 introducendo il comma 6 bis “Per gli immobili locati a canone concordato di cui alla legge 9 dicembre 1998, n. 431, l’imposta, determinata applicando l’aliquota stabilita dal Comune ai sensi del comma 6, è ridotta al 75 per cento”.


Per poter stabilire se l’immobile locato rientra in tale agevolazione, vediamo, in primis, cos’è il canone concordato.

Il canone concordato è una tipologia di canone che può essere applicata in caso di affitto d’immobili. È definito dall’art. 2 comma 3 della Legge 431/1998 e dalle condizioni che sono stabilite dagli accordi locali fra le organizzazioni più rappresentative dei conduttori di proprietà edilizia e inquilini, per abitazioni nei Comuni ad alta tensione abitativa.

Come sopra riportato, la legge di Stabilità prevede la riduzione dell’imposta annua dovuta al 75% per gli immobili locati a canone concordato a partire dal 2016. Si tratta, pertanto, di una vera e propria detrazione d’imposta.

Come tutti sappiamo, per determinare l’imposta annua dovuta, è necessario moltiplicare la base imponibile per l’aliquota ed infine riproporzionare in base ai mesi e alla percentuale di possesso. Ricordiamo che i Comuni hanno facoltà di prevedere con propria delibera le varie casistiche da assoggettare all’imposta IUC, stabilendo per ciascuna di esse la corrispondente aliquota in un intorno cha va da un minimo dello 0,4% ad un massimo dell’1,06%. Per questo motivo, se il Comune ha stabilito un’aliquota specifica per gli immobili locati con contratto a canone concordato, il calcolo verrà eseguito tendendo conto di tale aliquota e, successivamente, il totale dell’imposta così calcolato verrà abbattuto del 25%; se in delibera invece, non è prevista alcuna casistica specifica il calcolo dell’importo netto dovuto verrà comunque abbattuto del 25%, ma utilizzando l’aliquota ordinaria.


Un aspetto che non tutti i Comuni hanno colto è che la norma parla di riduzione del 25% dell’imposta e non dell’aliquota da utilizzare per il calcolo, aspetto che matematicamente risulta essere equivalente ma fa sì che si possano generare confusioni nei calcoli, come avvenuto nel caso pratico del Comune di Torino.

Torino, nella sua delibera, ha raggruppato tutte le aliquote IMU in una tabella che, a dire il vero, è molto utile perché permette una lettura più veloce e senza errori d’interpretazione. Nel dettaglio, è stata deliberata un’aliquota ordinaria dello 1,06% e un’aliquota specifica per “gli immobili locati a canone concordato” dello 0,575%, senza specificare se si tratta di un’aliquota già comprensiva o meno dell’agevolazione statale. Un contribuente che, in autonomia, si calcola l’IMU e la TASI per i suoi immobili, individua l’aliquota dello 0,575% (che di per sé è all’interno del range per le aliquote ordinarie) da applicare agli immobili a canone concordato, calcola l’imposta annua dovuta e infine abbatte il totale al 75%, indicando modello F24 l’importo così calcolato sulla base di quanto già versato in acconto. Questa sarebbe la procedura corretta per il calcolo IMU e TASI. In realtà, il Comune di Torino, ha deliberato un’aliquota già abbattuta del 25%, contrariamente a quanto indicato dalla normativa che prevede l’abbattimento dell’imposta annua; non solo, nella delibera stessa non c’è alcuna menzione del fatto che l’aliquota sia già comprensiva dell’agevolazione o meno. Pertanto chi diligentemente ha verificato le aliquote consultando quelle pubblicate sul sito istituzionale del MEF rischia, nell’auto liquidazione della IUC, di applicare due volte l’abbattimento previsto. Il problema vero è che i contribuenti che verseranno a saldo 2016 una somma insufficiente si troveranno un domani a dover scegliere se pagare sanzioni e interessi sulla somma non versata ovvero andare in contenzioso contro il Comune. Questo è il caso di Torino ma sono svariati i Comuni che hanno agito in questo modo, cercando forse di agevolare il contribuente nel calcolo dell’imposta, ma generando di fatto più incomprensione che altro.

Valentina Chiaradia – Centro Studi CGN