Quando è applicata l’Iva nelle cessioni di fabbricati

Normalmente la cessione di fabbricati è esente Iva, salvo eccezioni previste dalla normativa. Ecco di seguito, nel dettaglio, quando tale operazione è soggetta a Iva e qual è il momento impositivo.

La cessione di fabbricati è regolamentata ai fini Iva dall’art.10 c.1 del DPR 633/72 che prevede in linea generale l’esenzione dall’applicazione dell’imposta, tranne che nei seguenti casi.


Cessioni di fabbricati o di porzione di fabbricati a destinazione abitativa effettuate da:

  • impresa che ha costruito l’immobile, se la cessione è effettuata entro 5 anni dalla costruzione;
  • impresa che ha costruito l’immobile, se la cessione è effettuata dopo 5 anni dalla costruzione nel caso in cui il cedente opti espressamente per l’applicazione dell’imposta; se l’acquirente è soggetto passivo Iva dev’essere applicato il reverse charge;
  • impresa che ha eseguito interventi di restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e/o urbanistica, anche con appalto ad altre imprese, se la cessione è effettuata entro 5 anni dall’intervento;
  • impresa che ha eseguito interventi di restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e/o urbanistica, anche con appalto ad altre imprese, se la cessione è effettuata dopo 5 anni dall’intervento nel caso in cui il cedente opti espressamente per l’applicazione dell’imposta; se l’acquirente è soggetto passivo Iva dev’essere applicato il reverse charge;
  • tutte le imprese, se oggetto della cessione sono alloggi sociali e se il cedente opta per l’imponibilità Iva; se l’acquirente è soggetto passivo Iva dev’essere applicato il reverse charge.

Cessione di immobili strumentali e di immobili appartenenti ai gruppi catastali B, C, D, E, A/10 se effettuate da:

  • imprese costruttrici o che hanno eseguito interventi di restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e/o urbanistica, anche con appalto ad altre imprese, se la cessione avviene entro 5 anni dalla costruzione o dall’intervento;
  • cessioni per le quali il cedente opta per l’imponibilità Iva; se l’acquirente è soggetto passivo Iva dev’essere applicato il reverse charge.

Ai fini dell’applicazione dell’imposta va determinato innanzitutto il momento di ultimazione del fabbricato. Il momento “ufficiale” è dato dall’attestazione di ultimazione rilasciata direttamente dal direttore dei lavori, ovvero dal momento in cui il fabbricato è concesso in uso a terzi.

Così come indicato dall’art.6 del DPR 633/72 l’operazione viene considerata effettuata ai fini Iva:


  • alla stipula del rogito, per le cessioni di beni immobili;
  • all’effettuazione del pagamento del corrispettivo, per le prestazioni di servizi, nel quale rientra l’appalto per la costruzione dell’immobile.

È in questo momento che scatta l’obbligo di emissione della fattura da parte del soggetto cedente.

Se l’impresa riceve un acconto, è d’obbligo l’emissione della fattura per l’importo incassato, applicando l’aliquota Iva vigente al momento.

Iva fabbricati

Rita Martin – Centro Studi CGN