Credito d’imposta per riacquisto prima casa

Qual è la disciplina del credito d’imposta riconosciuto per il riacquisto di un immobile destinato ad essere prima casa? Quali sono i soggetti beneficiari? Come viene compilato il modello 730?

Come già suggerisce il nome, il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa viene riconosciuto al contribuente che acquista un nuovo immobile che verrà adibito a propria unità immobiliare. Qui di seguito rispondiamo ad alcune domande ricorrenti-


Entro quanto tempo dalla vendita è necessario riacquistare l’immobile per non perdere l’agevolazione?

L’attuale normativa prevede che l’immobile (per chiarezza indichiamo con “A” il primo immobile acquistato e con “B” il nuovo immobile) venga alienato, rispetto al nuovo acquisto (immobile “B”), o entro l’anno precedente o entro l’anno successivo.

Quando è possibile applicare il credito?

La risposta prevede che, già in sede di stipula dell’atto relativo all’acquisto dell’immobile “B” (pertanto del nuovo immobile), il contribuente faccia esplicita richiesta di applicazione dell’agevolazione, in modo tale che gli importi che dovrà versare per tale atto vengano immediatamente compensati. Se questa prima modalità di utilizzo non fosse possibile, il credito potrà essere utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi e sarà fatto valere in sede di presentazione


  1. della prima dichiarazione dei redditi successiva all’atto di acquisto dell’immobile “B” (circ. n. 19/E/2001, paragrafo 1.6), ovvero
  2. nella dichiarazione dei redditi relativa all’anno d’imposta nel quale il credito è maturato (circ. n. 15/E/2005).

Attenzione: il credito d’imposta non può essere chiesto a rimborso ed è un credito personale, cioè compete solamente all’acquirente (non si può ad esempio chiedere di trasferirlo al coniuge A perché il coniuge B è fiscalmente a carico).

Facciamo un esempio: procedo ad acquistare l’immobile nel mese di febbraio 2017 dopo che nel mese di dicembre 2016 ho venduto il precedente immobile. Potrò applicare il credito d’imposta o nella dichiarazione dei redditi modello 730 o modello Redditi (ex modello Unico) 2017 (ossia la prima dichiarazione dei redditi successiva all’acquisto dell’immobile), ovvero nella dichiarazione dei redditi relativa all’anno d’imposta 2017, pertanto nel modello 730 o modello Redditi (ex modello Unico) 2018 (la dichiarazione dei redditi relativa all’anno d’imposta nel quale il credito è maturato).

Cosa far rientrare nel credito d’imposta, ossia qual è il parametro di riferimento e quali sono le imposte che si possono utilizzare per il calcolo? A quale importo si deve fare riferimento?

La regola generale prevede che il credito d’imposta compete al minore importo presente nei due atti di compravendita presentati dal contribuente ed è relativo:

  1. all’importo dell’imposta di registro (o dell’imposta sul valore aggiunto) pagata in sede di acquisto della casa “A”, se è minore dell’importo dell’imposta di registro (o dell’imposta sul valore aggiunto) da pagare in sede di acquisto della casa “B”;
  2. all’importo dell’imposta di registro (o dell’imposta sul valore aggiunto) da pagare in sede di acquisto della casa “B”, se è minore dell’importo dell’imposta di registro (o dell’imposta sul valore aggiunto) pagata in sede di acquisto della casa “A”.

Ovviamente entrambi gli atti dovranno essere soggetti ad imposta di registro o Iva in quanto, se l’atto relativo all’immobile “B” non fosse soggetto ad imposta di registro, non ci sarebbe il credito d’imposta utilizzabile nell’atto di acquisto di “B” ma potrebbe essere utilizzato in altre modalità (ad esempio per diminuire le imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni che l’acquirente della casa B, per qualsiasi motivo, debba pagare posteriormente all’acquisto della casa B).

Si precisa che se il credito viene utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi e se l’imposta risultante a debito dalla dichiarazione non è sufficiente a consumare l’intero credito spettante al beneficiario, il residuo di ciascuno potrà essere utilizzato nei versamenti successivi fino alla completa estinzione del credito stesso (circ. n. 189/E/1999, paragrafo 4.4).


Vediamo ora un esempio pratico di applicazione del credito. Il contribuente Tizio, all’atto dell’acquisto della casa “A”, ha pagato imposta di registro (o Iva) per euro 3.000 (acquisto avvenuto nel 2005) e in sede di acquisto della casa “B” (dicembre 2016) paga Iva (o imposta di registro) per euro 5.000.  In tal caso il credito d’imposta è di euro 3.000.
Viceversa, se in sede di acquisto della casa “A” si è pagata Iva (o imposta di registro) per euro 5.000 e in sede di acquisto della casa “B” si paga imposta di registro (o Iva) per euro 2.000, il credito d’imposta applicabile è pari ad euro 2.000.

E se il contribuente non avesse utilizzato il credito direttamente nel secondo atto? Potrà utilizzarlo in diminuzione delle imposte sui redditi nella prima dichiarazione dei redditi successiva alla data di acquisto in cui sorge il diritto al credito, che nel caso specifico è la dichiarazione modello 730 o modello Redditi (ex modello Unico) 2017.

Aggiungiamo una variante: se l’acquisto dell’immobile “B” fosse avvenuto a marzo 2017 e non a dicembre 2016? Il contribuente avrebbe la scelta di utilizzare il credito nella dichiarazione modello 730 o modello Redditi (ex modello Unico) 2017 (la prima dichiarazione dei redditi successiva all’acquisto) ovvero nella dichiarazione modello 730 o modello Redditi (ex modello Unico) 2018 (relativa all’anno nel quale il credito è maturato).

Marco Beacco – Centro Studi CGN