Nel mondo delle locazioni commerciali, il tema dell’indennità per perdita dell’avviamento è spesso sottovalutato, ma può avere impatti significativi sia per il conduttore che per il locatore. Vediamo perché, e come ciascuna parte può (o deve) muoversi per evitare spiacevoli sorprese fiscali.
Cos’è l’indennità di avviamento?
L’articolo 34 della legge 392/1978, stabilisce che, in caso di cessazione del contratto di locazione commerciale non abitativa, il locatore debba riconoscere al conduttore un’indennità — pari a diciotto mensilità del canone (ventuno per le strutture alberghiere) — se l’attività prevede interazione diretta con il pubblico e la fine del rapporto è attribuibile al locatore.
L’indennità ha lo scopo di risarcire il conduttore per la perdita di avviamento commerciale, ovvero per il venir meno della clientela e della visibilità acquisita nel tempo grazie alla posizione dell’immobile.
Il paradosso: conviene non pagare?
Dal lato del conduttore, non pagare l’affitto può diventare quasi “conveniente”. In caso di morosità, infatti, il conduttore perde il diritto all’indennità di avviamento. Tuttavia, questa perdita può essere compensata da una trattativa transattiva con il locatore, che spesso preferisce chiudere la controversia con un accordo economico piuttosto che intraprendere lunghe azioni legali.
Tuttavia, nella prassi, accade spesso che il locatore — per evitare lunghe controversie — offra comunque una somma al conduttore moroso per ottenere il rilascio dell’immobile. In questi casi, la somma corrisposta non rientra più nell’ambito dell’indennità prevista dalla legge, ma assume la forma di un’intesa transattiva tra le parti. È fondamentale distinguere tra:
- Indennità legale: spettante solo se il conduttore è in regola e la cessazione è imputabile al locatore.
- Somma transattiva: frutto di una negoziazione, spesso in presenza di morosità, che non ha natura giuridica di indennità.
Esempio pratico
La società Tizio S.r.l., conduttrice di un immobile commerciale con accesso diretto al pubblico, non ha versato i canoni di locazione tra ottobre 2017 e maggio 2019, risultando quindi inadempiente contrattualmente.
Alla cessazione del contratto, il locatore — Sig. Rossi — avrebbe potuto corrispondere al conduttore l’indennità per perdita dell’avviamento prevista dall’art. 34 della legge n. 392/1978, pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto, ovvero €32.400. Tuttavia, tenendo conto anche di €26.000 di canoni arretrati non percepiti e altri oneri minori, ha deciso di versare al conduttore una somma ridotta di €14.000 per chiudere la controversia e ottenere il rilascio dell’immobile.
Dal punto di vista del conduttore, questa soluzione può apparire vantaggiosa: nonostante la morosità, riceve comunque un importo economico, evitando sia il pagamento degli arretrati sia eventuali azioni giudiziarie.
Il nodo fiscale: attenzione alla deducibilità
Per il locatore, tuttavia, la deducibilità dell’importo versato non è automatica. Affinché la somma possa essere portata in deduzione nel quadro E del 730 al rigo E26 codice 21, è necessario che essa sia effettivamente riconducibile all’indennità per perdita dell’avviamento prevista dalla normativa vigente, e non frutto di una transazione privata.
La Commissione Tributaria Regionale del Lazio, con sentenza n. 3208/2016, ha stabilito che ai fini fiscali, ciò che rileva è la qualificazione sostanziale del pagamento: non basta etichettarlo come indennità, occorre che ne ricorrano i presupposti previsti dalla legge. In altre parole:
“Non è sufficiente indicare ‘indennità di avviamento’ nella causale del bonifico: occorre dimostrare che il conduttore ne aveva effettivamente diritto secondo l’art. 34 L. 392/1978.”
Se il conduttore è moroso, non ha diritto all’indennità, e quindi qualsiasi somma versata non può essere dedotta come costo inerente.
Requisiti per la deduzione fiscale
Per accedere legittimamente alla deduzione, il locatore deve:
- Documentare che il pagamento è stato effettuato in applicazione dell’art. 34 della legge n. 392/1978, e non come parte di un accordo extracontrattuale;
- Verificare che il conduttore non sia stato inadempiente: se il conduttore risulta inadempiente, decade automaticamente il diritto a ricevere l’indennità, come chiaramente indicato dalla normativa;
- Formalizzare il pagamento con adeguata documentazione, indicando chiaramente la causale nel bonifico, allegando copia del contratto, della disdetta e della ricevuta, in linea con quanto suggerito dalla prassi dell’Agenzia delle Entrate (Circolare 7/E).
Tutelarsi correttamente: la chiave per evitare rischi fiscali
La gestione dell’indennità di avviamento richiede attenzione sia sul piano contrattuale che fiscale. Per il locatore, è fondamentale adottare un approccio strutturato che consenta di prevenire contestazioni e garantire la corretta deduzione fiscale. In particolare, è opportuno:
- Verificare la regolarità dei pagamenti del conduttore per tutta la durata del contratto;
- Formalizzare la cessazione del rapporto in modo che risulti chiaramente imputabile al locatore;
- Documentare ogni pagamento con causali precise e allegati coerenti con quanto previsto dall’art. 34 della legge n. 392/1978 (contratto, disdetta, ricevute);
- Inserire clausole chiare nel contratto che regolino l’eventuale corresponsione dell’indennità;
- Evitare che la somma versata venga qualificata come accordo extracontrattuale, compromettendo la deducibilità fiscale.
Diverso è il caso degli accordi transattivi, che spesso emergono in situazioni di morosità. In tali circostanze, il locatore può preferire una soluzione economica rapida per ottenere la riconsegna dell’immobile, anche a fronte di un conduttore inadempiente. Tuttavia, è importante ricordare che tali somme non costituiscono indennità ai sensi dell’art. 34 e, di conseguenza, non sono deducibili fiscalmente. La chiarezza nella qualificazione giuridica del pagamento è quindi essenziale per evitare rischi in sede di controllo da parte dell’amministrazione finanziaria.
La trasparenza documentale e la coerenza contrattuale non sono solo buone prassi: rappresentano il miglior strumento di tutela per il locatore, sia sotto il profilo fiscale che legale.
Michela Fabbruzzo – Centro Studi CGN
