Il regime agevolato previsto dall’articolo 86, comma 2, ultimo periodo, del TUIR non si applica in caso di permuta tra un bene presente e un bene futuro, perché quest’ultimo non è ancora esistente né ammortizzabile al momento della permuta e quindi non soddisfa i requisiti dettati dalla norma per limitare la plusvalenza imponibile al solo conguaglio in denaro.
È questo, in estrema sintesi, l’orientamento espresso dall’Agenzia delle Entrate nella risposta ad interpello 283/2025, con cui viene esaminato un profilo di particolare importanza pratica: se e a quali condizioni possa trovare applicazione il regime di neutralità di cui all’articolo 86, comma 2, ultimo periodo, del TUIR nelle operazioni di scambio tra un bene già esistente ed un bene futuro.
Nel caso oggetto del quesito, una società che detiene la proprietà di un’area utilizzata come parcheggio pubblico intenda cedere tale fondo a un altro soggetto, ottenendo come corrispettivo, uno dei posti auto che verrà successivamente costruito sulla medesima area, oltre al pagamento di una somma in denaro a titolo di conguaglio.
La struttura dell’operazione configura, quindi, una permuta nella quale il bene attuale (il terreno) viene ceduto in vista dell’acquisizione di un bene futuro (il posto auto ultimato), destinato, una volta completati i lavori, a essere impiegato come cespite strumentale nell’attività della società.
Per la società istante, l’operazione avrebbe realizzato una mera sostituzione di cespiti e non un incremento di ricchezza immediatamente tassabile e ricorrendo le condizioni di cui all’articolo 86, comma 2, ultimo periodo del TUIR la plusvalenza dovesse essere limitata al solo conguaglio in denaro.
L’Amministrazione finanziaria esclude, nel caso specifico, l’utilizzo del regime di favore previsto dalla disposizione richiamata. Secondo la lettura offerta dall’Agenzia delle Entrate, per poter parlare di “neutralità” è necessario che il corrispettivo della cessione sia rappresentato unicamente da beni ammortizzabili, già esistenti e idonei a entrare nel processo produttivo al momento dello scambio.
Per definizione invece, un bene futuro, è ancora un bene da realizzare, e pertanto non è qualificabile come un “bene ammortizzabile” ai sensi dell’articolo 102 del TUIR il quale consente la deduzione delle quote di ammortamento solo a partire dall’esercizio in cui il bene entra in funzione.
Ne deriva che, fino a quando il bene non entra in funzione, non può sussistere il presupposto oggettivo richiesto per applicare la deroga e di conseguenza, la plusvalenza deve essere determinata integralmente, come differenza tra valore normale del bene ricevuto e costo fiscale del terreno ceduto, restando imponibile secondo le regole ordinarie.
L’Agenzia delle Entrate, inoltre, ribadisce che la condizione essenziale per accedere al regime agevolato è che il corrispettivo della cessione sia costituito esclusivamente da beni ammortizzabili. Il bene strumentale ricevuto deve quindi essere già esistente, strumentale all’attività dell’impresa ed iscritto in bilancio allo stesso valore del bene ceduto.
In conclusione, dal momento che la prospettata permuta ha per oggetto lo scambio di un bene presente, costituito dal terreno edificabile, contro un bene futuro, costituito dal parcheggio urbano oltre a un conguaglio monetario, l’operazione non è rilevante ai fini dell’applicazione dell’articolo 86, comma 2 ultimo periodo del TUIR e, pertanto, darà luogo a una plusvalenza imponibile che sarà determinata secondo le regole ordinarie contenute negli articoli 9 e 86 del TUIR.
Antonino Salvaggio – Centro Studi CGN
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