Nel contesto della disciplina IVA, la determinazione del pro-rata di detrazione rappresenta un aspetto cruciale per i soggetti che svolgono sia operazioni imponibili sia esenti. Un recente chiarimento fornito dall’Agenzia delle Entrate con la Risposta n. 231/2025 ha ribadito un principio importante: la cessione di fabbricati strumentali non rileva ai fini del calcolo della percentuale di detrazione dell’IVA sugli acquisti, anche nel caso in cui tali beni siano stati riclassificati in bilancio come beni merce.
Il documento risponde a un interpello presentato da un contribuente che riteneva di poter includere tale operazione nel calcolo del pro-rata, in virtù della riclassificazione contabile. Tuttavia, l’Agenzia ha confermato che, ai sensi dell’art. 19-bis, comma 2, del DPR 633/1972, le cessioni di beni ammortizzabili – anche se riclassificati – non devono essere considerate nel calcolo, in quanto non riconducibili all’attività ordinaria dell’impresa.
Vediamo ora lo sviluppo della risposta all’interpello.
Quesito posto
La Fondazione Istante, ente non lucrativo, ha venduto nel 2024 un immobile strumentale precedentemente riclassificato come bene merce nel 2022 (per effetto del principio contabile OIC 16). La vendita è stata effettuata con opzione IVA. La Fondazione chiede se tale operazione debba concorrere al calcolo del pro-rata IVA ai sensi dell’art. 19-bis, comma 2, del DPR 633/1972.
Tesi del contribuente
Secondo la Fondazione:
- l’immobile non era più ammortizzabile al momento della vendita;
- essendo stato riclassificato come bene merce, la cessione dovrebbe concorrere al calcolo del pro-rata IVA;
- si richiama la normativa nazionale e la Direttiva IVA (2006/112/CE), che escludono dal pro-rata solo le cessioni di beni ammortizzabili;
- viene citata anche la prassi (interpelli n. 165/2020 e n. 413/2023) che collega la qualifica di “bene ammortizzabile” ai criteri delle imposte sui redditi.
Parere dell’Agenzia delle Entrate
L’Agenzia non condivide la tesi del contribuente e chiarisce che:
- l’art. 19-bis, comma 2, esclude dal calcolo del pro-rata le cessioni di beni ammortizzabili, anche se riclassificati come beni merce;
- la riclassificazione contabile non modifica la natura sostanziale del bene;
- la cessione dell’immobile è straordinaria e occasionale, non rientrando nell’attività ordinaria della Fondazione (che non esercita attività di compravendita immobiliare);
- pertanto, la cessione non deve essere considerata nel calcolo del pro-rata IVA.
Conclusione
La cessione dell’immobile strumentale, anche se riclassificato come bene merce, non rileva ai fini del calcolo della percentuale di detrazione IVA. La natura occasionale dell’operazione e la sua estraneità all’attività ordinaria dell’ente giustificano l’esclusione dal pro-rata.
Giuseppe De Biasio – Centro Studi CGN
