La legge di bilancio 2025 (ex art. art. 1, comma 30, L n. 207/2024), ha stabilizzato nell’ordinamento tributario l’agevolazione fiscale della rivalutazione dei terreni edificabili (ex art. art. 7, L. n. 448/2001). La disciplina agevolativa consente di adeguare mediante pagamento di una imposta sostitutiva il costo o il valore di acquisto dei terreni non detenuti in regime di impresa, le cui operazioni realizzative determinano una base imponibile quali redditi diversi (ex art. 67, comma 1, lett a) e b) del TUIR).
Natura dell’operazione
Si tratta di un’operazione interessante in quanto la rideterminazione consente di ridurre o azzerare la plusvalenza che emerge in caso di cessione del bene: in tali circostanze si determina, infatti, una plusvalenza tassabile pari alla differenza tra il corrispettivo di vendita e il costo del bene. Procedendo a sostituire al costo del bene il valore che deriva dalla perizia, essendo questo più vicino se non coincidente con il corrispettivo di vendita, al momento della cessione emerge una plusvalenza più bassa o pari a zero se il corrispettivo della cessione coincida con il valore rivalutato.
È un’operazione, quella della rivalutazione, da prendere in considerazione nel caso in cui vi sia l’intenzione di vendere il bene. Nel caso si dovesse cambiare idea, e il bene oggetto di rideterminazione non sia più ceduto o che il cedente non intenda tenere conto del valore rideterminato, la disciplina in vigore non permette di revocare la scelta operata.
Soggetti interessati
I soggetti beneficiari dell’agevolazione sono:
- le persone fisiche, per le operazioni non rientranti nell’esercizio di attività d’impresa;
- le società semplici e i soggetti ad esse equiparate ai sensi dell’art. 5 del TUIR;
- gli enti non commerciali, se l’operazione da cui deriva il reddito non è effettuata nell’esercizio di
Oggetto dell’operazione
Da un punto di vista oggettivo, i terreni edificabili e con destinazione agricola non devono essere posseduti in regime di impresa. Ne consegue che le persone fisiche e gli enti non commerciali possono avvalersi dell’agevolazione soltanto con riferimento ai terreni posseduti al di fuori dell’ambito dell’attività imprenditoriale eventualmente esercitata. Gli imprenditori agricoli (es. individuali, o costituiti in forma di società semplice) possono, quindi, essere interessati alla rivalutazione, con riferimento ai terreni edificabili posseduti.
La possibilità della rivalutazione è concessa a condizione del possesso dei terreni, a titolo di proprietà al 1° gennaio dell’anno di esercizio dell’opzione.
Passaggi necessari
Il perfezionamento della rivalutazione si ha con
- la redazione ed il giuramento di un’apposita perizia di stima da parte di un soggetto abilitato;
- il versamento in autoliquidazione dell’imposta sostitutiva sul valore
La perizia, da redigere e giurare entro il 30 novembre dell’anno di esercizio dell’opzione, deve attestare il valore al 1° gennaio di tale anno.
I soggetti che possono validamente redigere ed asseverare la perizia sono gli iscritti agli albi (o collegi) degli ingegneri, degli architetti, dei geometri, dei dottori agronomi, degli agrotecnici, dei periti agrari, dei periti industriali.
Il giuramento deve avvenire presso:
- la cancelleria del Tribunale;
- l’ufficio di un giudice di pace;
- un notaio.
Versamento imposta sostitutiva e dichiarazione redditi
Il versamento dell’imposta sostitutiva pari al 18% del valore periziato deve avvenire entro il 30 novembre dell’anno di esercizio dell’opzione. È possibile il versamento rateale dell’imposta sostitutiva sino ad un massimo di tre rate annuali di pari importo a partire dal termine sopra citato. Le rate successiva alla prima devono maggiorate degli interessi del 3% annuo, a decorrere dalla scadenza della prima rata. L’imposta sostitutiva, nel rispetto dei vincoli vigenti, può essere oggetto di compensazione (ex art. 17 del D. Lgs. 241/1997)
La circolare 16/E/2023 ha precisato che nel caso di versamento dell’imposta dovuta o di una o più rate della stessa, il contribuente non ha diritto al rimborso dell’imposta pagata ed è tenuto, nell’ipotesi di pagamento rateale, a effettuare i versamenti successivi anche se in sede di determinazione delle plusvalenze realizzate per effetto della cessione delle partecipazioni o dei terreni non tenga conto del valore rideterminato
La risoluzione n. 144/E del 10 aprile 2008 ha istituito il codice tributo da utilizzare per il pagamento dell’imposta sostitutiva:
- “8056“, denominato “Imposta sostitutiva delle imposte sui redditi per la rideterminazione dei valori di acquisto dei terreni edificabili e con destinazione agricola“.
Il codice tributo è esposto nella “Sezione Erario“, in corrispondenza delle somme indicate nella colonna “importi a debito versati”. Il campo “anno di riferimento” è valorizzato con l’anno per cui si effettua il pagamento, nel formato “AAAA.
Gli elementi essenziali dell’operazione effettuata (valore rivalutato, imposta dovuta e versata e rateizzazione) dovranno essere indicati in sede di dichiarazione dei redditi (quadro M in modello 730/2026 e quadro RM in PF/2026).
Nicolò Cipriani – Centro Studi CGN
