Il versamento della rata a saldo dell’IMU, in scadenza al 16 dicembre, è eseguito, a conguaglio tenendo conto del possesso degli immobili con le aliquote deliberate dal Comune. Numerose sono le agevolazioni tra le quali spicca l’esclusione dall’imposta per le abitazioni principali.
Per qualificare un immobile come abitazione principale ai fini IMU (ex art. 1 comma 741 lett. b) della L. 160/2019), alla luce della celeberrima sentenza della Corte Costituzione (n. 209 del13.10.2022) è necessario esclusivamente che il possessore allo stesso tempo rispetti:
- un requisito formale, vale a dire vi abbia la propria residenza anagrafica da riscontrare presso il registro dell’Anagrafe del Comune;
- un requisito fattuale, nel senso che vi dimori abitualmente ossia abiti effettivamente, per la maggior parte dell’anno, nell’unità immobiliare.
Sull’immobile destinato ad abitazione principale (con esclusione delle unità A/1, A/8 e A/9) e relative pertinenze spetta l’agevolazione dell’esclusione dall’IMU.
Immobile in comproprietà
L’agevolazione per abitazione principale spetta anche al comproprietario, purché soddisfi il doppio requisito della residenza anagrafica e della dimora abituale nell’immobile in comproprietà. L’agevolazione, tuttavia, è limitata alla sua quota di possesso per il periodo di sussistenza dei requisiti.
Coniugi con residenza in immobili diversi
L’interpretazione formulata dalla nota sentenza della Corte Costituzionale elimina le previsioni relative alla scelta di un solo immobile da qualificare come abitazione principale in caso di componenti del nucleo familiare con residenza anagrafica e dimora abituale in immobili differenti (art. 1 comma 741 lett. b) secondo periodo della L. 160/2019). Ne deriva che, nel caso di due coniugi proprietari ciascuno di un immobile diverso (situato nel medesimo Comune o in Comuni differenti) nel quale ciascun possessore stabilisce la rispettiva residenza anagrafica e dimora abituale, entrambi i coniugi possono beneficiare delle agevolazioni spettanti ai fini dell’IMU per l’abitazione principale (per la rispettiva quota di proprietà).
Immobili contigui
Anche il caso che si verifica quando il possessore dimori abitualmente e risieda anagraficamente in un’abitazione composta da due unità immobiliari distintamente accatastate ma unitariamente utilizzate (es. due appartamenti contigui) ha trovato la soluzione nel senso che, ai fini IMU, può essere considerata quale abitazione principale una sola delle predette unità immobiliari, fino a quando venga effettuata la fusione catastale mediante iscrizione unitaria in catasto dell’unità immobiliare con attribuzione di un’unica rendita.
Immobile locato e a uso promiscuo
La qualifica di abitazione principale ai fini IMU viene mantenuta anche se l’abitazione principale è parzialmente locata oppure viene utilizzata a uso promiscuo (abitazione e svolgimento di attività professionale). La norma di riferimento non richiede l’esclusività della destinazione d’uso dell’immobile come dimora del possessore, e si ritiene che sussista la qualifica di abitazione principale per l’intero immobile.
Immobile categoria A/10
È altrettanto pacifico che il riconoscimento dell’esenzione per l’abitazione principale spetta solo per i fabbricati censiti in una categoria catastale conforme all’effettivo utilizzo dell’immobile a fini abitativi. Ne deriva che non può qualificarsi come “abitazione principale” l’immobile che risulta censito nella categoria catastale A/10 (uffici o studi privati), anche se tale immobile viene concretamente utilizzato come dimora abituale dal possessore, il quale vi ha stabilito, in maniera non conforme alla legge, la propria residenza anagrafica
Pertinenze dell’abitazione principale
Le pertinenze sono unità immobiliari destinate in modo durevole a servizio o ornamento dell’unità immobiliare principale (ex art. art. 817 c.c.). In particolare, secondo la definizione civilistica, un immobile si considera pertinenza quando sussistono congiuntamente:
- l’elemento oggettivo, che consiste nel rapporto funzionale corrente fra il bene principale (es. abitazione) e la relativa pertinenza (es. cantina);
- l’elemento soggettivo, ossia la volontà (espressa o tacita), da parte del proprietario del bene principale, o di chi ha un diritto reale sul medesimo, di destinare durevolmente la pertinenza ad accessorio del bene principale.
Ai fini dell’IMU, oltre ai requisiti appena indicati, è necessario che vi sia coincidenza tra il proprietario (o titolare di un diritto reale) dell’immobile principale e quello della pertinenza. È possibile considerare “pertinenze dell’abitazione principale” esclusivamente (anche se iscritte in Catasto unitamente all’unità ad uso abitativo):
- un’unità immobiliare classificata come C/2 (cantina, soffitta o locale di sgombero), sempre che non esista già un locale avente le stesse caratteristiche tipologiche censito unitamente all’abitazione come vano accessorio di quest’ultima;
- un’unità immobiliare classificata come C/6 (autorimessa o posto auto);
- un’unità immobiliare classificata come C/7 (tettoia).
Immobili assimilati ad abitazione principale
Le agevolazioni riconosciute per l’abitazione principale vanno applicate anche alle unità immobiliari ove il possessore non ha fissato la propria residenza anagrafica e dimora abituale, se queste rientrano tra le fattispecie assimilate all’abitazione principale (ex art. 1 comma 741 lett. c) della L. 160/2019), di seguito indicate:
- le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari;
- le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa destinate a studenti universitari soci assegnatari, anche in assenza di residenza anagrafica
- i fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali come definiti dal DM 22.4.2008, adibiti ad abitazione principale;
- la casa familiare assegnata al genitore affidatario dei figli, a seguito di provvedimento del giudice;
- un solo immobile posseduto e non concesso in locazione dal personale in servizio permanente appartenente alle Forze armate e alle Forze di polizia ad ordinamento militare e da quello dipendente delle Forze di polizia ad ordinamento civile, nonché dal personale del Corpo nazionale dei vigili del fuoco, e dal personale appartenente alla carriera prefettizia.
I singoli comuni, infine, nell’ambito della propria potestà legislativa possono considerare abitazione principale l’unità immobiliare posseduta da anziani o disabili che acquisiscono la residenza in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente, a condizione che la stessa non risulti locata.
Nicolò Cipriani – Centro Studi CGN
